12月19日，杭州市余杭區(qū)良渚新城拍出1宗49.7萬(wàn)平方米商住地。杭州2018年土拍就此收官。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，杭州2018年全年土地出讓總成交金額達(dá)2498億元，這一數(shù)字不但創(chuàng)下杭州歷史新高，也超越北上廣深四大一線(xiàn)城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年杭州前八個(gè)月土地出讓金額就已超過(guò)去年全年。但在地產(chǎn)調(diào)控之下，與上半年相比，進(jìn)入下半年后開(kāi)發(fā)商在杭拿地?zé)崆槊黠@降溫，住宅成交量也幾乎同時(shí)快速萎縮。不過(guò)受亞運(yùn)等利好因素影響，業(yè)內(nèi)對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)仍持樂(lè)觀態(tài)度。

　　“虎頭蛇尾”

　　今年杭州土地市場(chǎng)看點(diǎn)頗多。

　　上半年，多宗明星地塊出讓?zhuān)瑔蝺r(jià)、總價(jià)屢創(chuàng)新高，至7月份以后，土地市場(chǎng)明顯降溫，全年呈現(xiàn)“虎頭蛇尾”的走勢(shì)。

　　首先是3月30日成交的錢(qián)江世紀(jì)城地塊，該宗地經(jīng)過(guò)12個(gè)小時(shí)激烈競(jìng)拍后，最終保利以101億元的總價(jià)勝出，為杭州歷史上住宅用地的第二高總價(jià)，成交樓面價(jià)32277元/㎡，溢價(jià)率47.61%。競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)共有20多家房企爭(zhēng)奪塊，最終競(jìng)價(jià)達(dá)到499輪，拍賣(mài)從中午延續(xù)到次日凌晨。市場(chǎng)人士戲稱(chēng)“這地光有錢(qián)還買(mǎi)不到，因?yàn)檫�要拼體力”。

　　5月28日，被稱(chēng)為浙江省內(nèi)最具商業(yè)價(jià)值地塊的“絕版寶地”百井坊地塊出讓?zhuān)瑲v經(jīng)7個(gè)多小時(shí)、336輪的競(jìng)拍，最終由香港恒隆以107.3億元的總價(jià)收入囊中，樓面價(jià)55285元/㎡，溢價(jià)率118.51%。百井坊的樓面價(jià)打破杭州商業(yè)用地樓面價(jià)紀(jì)錄。該紀(jì)錄錄的原保持者是原西湖電影院地塊(現(xiàn)湖濱銀泰in77D區(qū))，樓面價(jià)48024元/㎡。

　　上半年，杭州土地市場(chǎng)“封頂成交”仍較為普遍，記者注意到，個(gè)別地塊自持比例甚至高達(dá)50%。

　　而推地最多的7月，也成為今年杭州土地市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺。7月共成交24宗涉宅地塊，其中不乏濱江區(qū)政府、南星、蕭山市北開(kāi)發(fā)區(qū)等優(yōu)質(zhì)地塊，但所有地塊均未競(jìng)拍至封頂價(jià)，個(gè)別地塊甚至因無(wú)人報(bào)名而流拍。

　　8月以后，杭州土地市場(chǎng)明顯降溫。從競(jìng)拍情況來(lái)看，受融資成本上升，市場(chǎng)預(yù)期變化、調(diào)控力度加強(qiáng)等因素影響，房企拿地意愿普遍下降。

　　據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，8月出讓的地塊大多以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅4.4%。部分優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)標(biāo)周邊競(jìng)品成交樓面價(jià)明顯下滑，個(gè)別區(qū)域價(jià)差達(dá)萬(wàn)元以上。

　　8月27日，濱江房產(chǎn)以樓面價(jià)29976元/㎡競(jìng)得望江單元地塊，實(shí)際樓面價(jià)大約為3.5萬(wàn)/㎡，但相比2017年9月出讓的濱江&保利紫陽(yáng)南星單元約4.5萬(wàn)/㎡的樓面單價(jià)，下跌明顯。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年9月開(kāi)始，杭州連續(xù)四個(gè)月單月土地出讓不足40萬(wàn)平米。業(yè)內(nèi)人士表示，由于杭州前八個(gè)月土地出讓金額就已經(jīng)超過(guò)去年全年，各區(qū)域也完成了大部分的推地任務(wù)，因此導(dǎo)致自九月起杭州供地持續(xù)縮量，全年土地市場(chǎng)以清冷基調(diào)落幕。

　　“雖然下半年土地市場(chǎng)行情走弱，但杭州仍是年度土地出讓全國(guó)冠軍，而且遠(yuǎn)超上海的1815億元和北京的1588億元，橫向比較來(lái)說(shuō)，整體行情可以說(shuō)是非常好，但是大量土地上市對(duì)后期樓市走勢(shì)的影響值得關(guān)注。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　限價(jià)之下房?jī)r(jià)回調(diào)

　　2018年，可與杭州土地市場(chǎng)的高亢表現(xiàn)相匹敵的，是杭州樓市限價(jià)后的瘋狂搖號(hào)。

　　今年上半年杭州房?jī)r(jià)延續(xù)2016年以來(lái)的向上走勢(shì)，商品房成交均價(jià)為25569元/㎡，同比去年上漲30%，無(wú)論新房還是二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲，且一房難求。市場(chǎng)出現(xiàn)炒賣(mài)房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為。

　　3月28日，杭州發(fā)布消息表示“將采取商品住房銷(xiāo)售公開(kāi)搖號(hào)全程公證制度”，這意味著杭州將成為繼上海、南京、武漢、成都之后，又一實(shí)行“搖號(hào)買(mǎi)房”的城市。

　　搖號(hào)政策與新房限價(jià)雙管齊下，杭州迎來(lái)一輪全民“搖號(hào)狂歡”。

　　旭輝寶龍東湖城、融信瀾天、中南樾府、都會(huì)藝境、匯高栢悅中心等多個(gè)樓盤(pán)成為搖號(hào)購(gòu)房中的“明星標(biāo)的”，報(bào)名搖號(hào)人數(shù)動(dòng)輒上萬(wàn)，部分中簽率低至1%。由于限價(jià)后的新房與周邊二手房存在明顯價(jià)差，搖中的市民少則收益50萬(wàn)，多則收益200萬(wàn)。

　　5月7日，位于杭州大江東區(qū)塊的旭輝寶龍東湖城開(kāi)盤(pán)選房，共登記2998戶(hù)意向家庭，共177套房源可選擇，整體中簽率5.9%�，F(xiàn)場(chǎng)一位1920年出生，年近百歲的老太太幸運(yùn)中簽，成為本次年齡最大的購(gòu)房者，其選擇了一套89方房源。

　　隨著時(shí)間進(jìn)入下半年，杭州參與搖號(hào)的人數(shù)出現(xiàn)明顯的下降，月報(bào)名總?cè)舜螐?月的14余萬(wàn)，銳減至10月的3.5萬(wàn)，下滑了75%。中簽率也從5-6月的平均8%左右，上升到年末超過(guò)25%。

　　新房限價(jià)之下，杭州二手房交易熱度在下半年也明顯回調(diào)。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州11月的二手房參考均價(jià)為29630元/㎡，較今年均價(jià)最高的6月份(34566元/㎡)，跌去14.28%。

　　12月20日，記者實(shí)地走訪杭州市中心文輝路附近一中介門(mén)店，中介人員介紹，附近一名為九龍倉(cāng)君璽的小區(qū)，交房時(shí)間近兩年，上半年成交均價(jià)在7-7.2萬(wàn)元，現(xiàn)在整體均價(jià)在6.8萬(wàn)左右，其中一套單價(jià)甚至只需6.4萬(wàn)，“這套房業(yè)主急著出手所以便宜，但對(duì)客戶(hù)的付款方式要求比較高”。

　　據(jù)中介機(jī)構(gòu)人士介紹，下半年二手房?jī)r(jià)格確有回調(diào)，但市中心區(qū)域房?jī)r(jià)回調(diào)有限，一般下調(diào)5%左右為主，大幅回調(diào)的情況主要出現(xiàn)在主城區(qū)外圍，或者周邊存在大量限價(jià)新房的區(qū)域，回調(diào)幅度在10%-30%不等。

　　記者注意到，今年10月15日，位于杭州城西的綠城建發(fā)沁園申領(lǐng)預(yù)售，作為申花板塊地王，項(xiàng)目樓面價(jià)高達(dá)40766元/㎡，由于綠城操盤(pán)外加地王屬性，市場(chǎng)預(yù)計(jì)項(xiàng)目毛坯保本價(jià)55000，而最終獲批的毛坯預(yù)售價(jià)格僅為43500元/平方米，另加6000元精裝修后樓盤(pán)公布的均價(jià)為49500。

　　“這個(gè)價(jià)格出來(lái)后，附近的二手房成交受到明顯影響�！币晃豁�(xiàng)目附近中介門(mén)店工作人員告訴記者，“沁園東面交付滿(mǎn)兩年的賽麗綠城慧園，二手房單價(jià)在5.5萬(wàn)-6.5萬(wàn)之間，你說(shuō)精裝地王新房?jī)r(jià)格還不到5萬(wàn)，誰(shuí)會(huì)買(mǎi)6萬(wàn)的二手房?”

　　長(zhǎng)期前景看好

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《百城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截至11月末，杭州地區(qū)土地儲(chǔ)備(不含工業(yè)用地)為2923萬(wàn)平方米，與去年同期相比增加28%，去化周期達(dá)到23個(gè)月，同比增加了58%。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士就此指出，杭州近年來(lái)大量出讓土地或與籌備亞運(yùn)會(huì)、新建城市各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，短期內(nèi)大量資金密集進(jìn)入土地市場(chǎng)，或催生資產(chǎn)泡沫，未來(lái)杭州樓市存量風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　“對(duì)于杭州這樣的城市來(lái)說(shuō)，民間資本充沛，投資投機(jī)型的購(gòu)房需求大。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱，再加上大量土地入市，杭州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲恐怕難以為繼，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　杭州一家國(guó)資背景資管公司負(fù)責(zé)人告訴記者，目前市場(chǎng)對(duì)杭州地產(chǎn)未來(lái)前景還是比較看好，有大量資金明確要求投資杭州地產(chǎn)項(xiàng)目，“目前其他領(lǐng)域的投資也不景氣，地產(chǎn)還是目前投入產(chǎn)出最穩(wěn)定的投資標(biāo)的，特別是一些進(jìn)不了北京上海，又不愿去寧波溫州和中西部地區(qū)的資金，還是希望能進(jìn)入杭州”。

　　杭州紹興路上一家中介門(mén)店何姓店長(zhǎng)在接受采訪時(shí)表示，供地量增加對(duì)于剛需是利好，有利于平抑漲價(jià)預(yù)期，特別是在供地集中區(qū)域影響更加明顯。未來(lái)兩年，杭州的剛需或有更多購(gòu)房選擇機(jī)會(huì)，可以擇機(jī)上車(chē)，其表示“杭州2019年地鐵成網(wǎng)、2021舉辦亞運(yùn)會(huì)，還有阿里巴巴、�？低�視、吉利汽車(chē)這些巨無(wú)霸公司，長(zhǎng)期來(lái)看城市發(fā)展前景肯定是好的，這幾年也吸引了大量年輕人來(lái)落戶(hù)�！�

　　近年來(lái)杭州常住人口增速明顯加快。2011至2014年，杭州常住人口分別增加3.76萬(wàn)、6.4萬(wàn)、4.2萬(wàn)、4.8萬(wàn)。2015年開(kāi)始該數(shù)據(jù)增速明顯加快，達(dá)到12.6萬(wàn)，2016年則為17萬(wàn)，2017年達(dá)28萬(wàn)，有明顯加快趨勢(shì)。

　　另?yè)?jù)獵聘網(wǎng)發(fā)布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大數(shù)據(jù)報(bào)告》，從2016年第四季度到2018年的第一季度全國(guó)重點(diǎn)城市人才凈流入分布，杭州以13.6%排名第一，遙遙領(lǐng)先排名第二的長(zhǎng)沙。流入杭州的人才中，來(lái)自上海的達(dá)到36.51%，來(lái)自北京的占比為14.61%，排名第三、第四、第五的城市分別為深圳(6.11%)、寧波(5.37%)和廣州(4.47%)。