進入8月下旬后,上市房企進入中期業(yè)績密集發(fā)布期。當下經濟尚未明顯回溫,一二線城市地價記錄卻被不斷刷新,重點城市房價在經歷了年初的快速上漲后未見普遍回調。在信貸政策走向差別化、重點城市限購政策進入新一輪收緊通道時,不少房企與購房者一方面情緒高漲,一方面又對未來房地產走勢心有疑慮。 在這樣的背景下,今年的“中報季”看點不少,中期業(yè)績所反映的房企上半年策略變化值得關注。第一財經記者梳理幾家上市房企最新發(fā)布的中報發(fā)現,品牌房企的業(yè)績報告中凸顯了一些共同的戰(zhàn)略判斷,如聚焦一二線城市,在高價地中發(fā)掘相對洼地;抓住國內融資窗口期,降低外幣債務占比;積極探索新業(yè)務,培育新的業(yè)績增長點來對沖房地產主業(yè)可能存在的不確定性。 “聚焦”一二線城市 8月17日,幾乎同時,三家在港上市的內地房企SOHO中國有限公司(00410.HK,下稱“SOHO中國”)、龍湖地產有限公司(00960.HK,下稱“龍湖地產”)、旭輝控股集團有限公司(00884.HK,下稱“旭輝集團”)公布了今年上半年的“成績單”。四年前從散售物業(yè)向持有物業(yè)轉型的SOHO中國仍然是堅守北京和上海,而龍湖地產與旭輝集團的財務數據也凸顯了聚焦一二線城市的戰(zhàn)略。 根據中報,今年上半年,龍湖簽約額約為385.9億元,同比增長78.4%,再創(chuàng)歷史新高。分區(qū)域看,該公司在長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的簽約額占比分別為48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。第一財經記者粗略統計發(fā)現,今年龍湖的銷售結構中,96%的貢獻來自一二線城市,而2015年,龍湖在一線城市及重點二線城市銷售額占比也高達77%,比2014年相比提高了3個百分點。無獨有偶,旭輝集團2016年上半年完成合同銷售金額276億元,同比增長163%,該公司有約77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區(qū)域城市,有97%的銷售收入來源于一二線城市。 券商也關注到了上市房企的這一趨勢。中信建投研報指出,有成長表現的房企具備一個共性,即在過去兩年間加大對主流城市的布局,例如新城控股、華發(fā)股份、首開股份等,藉由長三角以及環(huán)渤海的提前布局,同比增速均超越200%。該研報稱,目前房企區(qū)域戰(zhàn)略趨同,專注一二線主流城市業(yè)已成為業(yè)內共識。然而,共識之下也導致拿地難度不斷提升,一二線城市面粉貴于面包,房企在規(guī)模與盈利之間進退維谷,唯有時間換空間;三四線城市無人問津,區(qū)域整體低迷抬升去化風險,房企斷不敢貿然,擴張難題有待破解。 的確,在重點城市土地供給有限的現實下,房企對一二線的偏愛客觀上推高了土地的價格。8月17日下午,融信中國以110.1億元的價格摘地的消息在業(yè)內傳開,該靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊折合樓面價超過了10萬元/平方米,這一價格瞬間刷新了全國最高單價記錄,也刷爆了地產人的朋友圈。 消息傳到香港。當天下午,在香港的業(yè)績發(fā)布會上,面對媒體鏡頭,不少房企高層都沒有繞過這個話題。SOHO中國董事長潘石屹對第一財經等媒體記者感慨,上海新近成交的住宅地塊樓面價如此高,雖然7月出售的SOHO世紀廣場單價僅7萬多/平方米,但他仍然對這宗買賣很滿意。他說,宣布售出后,SOHO中國的股票就開始上漲,“做生意永遠不變的是市場高峰的時候出貨,低峰入貨”。幾乎同時,龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉也被問及:上述上海的高價地塊,龍湖是不是“不敢拿”?對此,邵明曉回答,龍湖參與了競拍,但價格最終超出了龍湖授權的價格。 開發(fā)企業(yè)要保證經營的持續(xù)性及團隊的穩(wěn)定性,就必須儲備土地,但央企及部分中小型開發(fā)商今年掀起的“高價搶地潮”,一再刷新了人們的視聽,其核心原因還在于樓市成交分化,統計數據表明了這種分化。 國家統計局8月18日公布的2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有11個,上漲的城市有58個,持平的城市有1個,二手住宅價格與上月相比,價格下降的城市有12個,上漲的城市有51個,持平的城市有7個。分城看,一線城市由于去年同期基數相對較高,近期環(huán)比漲幅收窄明顯,7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄;而絕大部分二三線城市由于去年同期基數相對較低,同比漲幅仍在繼續(xù)擴大。 房價居高不下,部分房企高舉高打,行業(yè)究竟風險幾何?對此,高和資本董事長蘇鑫分析稱,考量行業(yè)是否存在風險,關系到三個問題,即房價上漲由需求拉動還是投資與投資拉動,本輪落錘的高價地塊開發(fā)商是否能賺錢,開發(fā)商是否仍在沿襲傳統的資本滾雪球式博弈的模式,從這三方面看,行業(yè)存在風險是肯定的。 “從歷史看,除了三線城市,房企買高價地塊都可以賺錢,以前這個行業(yè)的波動是爬山型的波動,這一輪的低點比上一輪的高點還要高,所以只要捂得住,現金流足夠,就可以賺錢。但是如果不是這樣呢?如果是波浪型的波動呢?即使不像波浪一樣,它只是持平,你的金融成本就把你所有的利潤全部消化光!碧K鑫說道。 對于是否要在自身聚焦的城市搶地,房企也各有邏輯!暗竭@種高價位時,我們認為通過快速開發(fā)達到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的,(我們)膽子有些小。但為什么有些中小公司這么勇猛,藝高人膽大,可能有他們的邏輯,各家公司背后的邏輯是不一樣的,建議還是看看他們的報表,了解下背后的邏輯!鄙勖鲿哉f,龍湖講究穩(wěn)健,原則是有回款的簽約、有利潤的增長,公司把穩(wěn)健增長放在第一位。 減外幣債、忙創(chuàng)新 產融結合的時代,房地產的競爭亦是資本的競爭。擁有上市平臺的品牌開發(fā)商,因為融資渠道相對多樣而具備騰挪不同種類債務的空間。去年以來國內寬松的貨幣政策,為不少上市房企在境內融資提供了窗口期。中報顯示,今年1月,旭輝發(fā)行境內私募債人民幣20億元,利率為4.99%。得益于債務結構的優(yōu)化,旭輝平均融資成本也呈現持續(xù)走低的態(tài)勢。中報稱,旭輝融資成本較2015年再降低1.4個百分點,至5.8%。 還有一些企業(yè)選擇了在今年用內債來替換外幣債,以降低匯率風險。2016年上半年,龍湖地產發(fā)行了81億元公司債,期限介乎于五年至十年,固定利率低至3.19%~3.75%。上月,龍湖又發(fā)行境內人民幣公司債37億元,固定利率更低,為3.06%~3.68%,期限在五年至七年之間。借此,該公司綜合借貸成本自去年末的5.74%進一步降至5.18%,年期更延長至5.84年,達到歷史最優(yōu)水平。中報還顯示,該公司還著手降低外幣借款占比輔以一定比例的匯率掉期,以期降低未來的匯兌損失,目前,其外幣借款占比已降至22.3%。 SOHO中國也是如此。該公司兩年前就決定快速改變債務結構,以人民幣債替換部分美元債。根據中報,截至今年6月底,SOHO中國提前償還了境外銀團貸款美元6.44億元和港元40.5億元,提前贖回了境外優(yōu)先票據美元2.53億元,使得公司目前的外匯債務比例從去年年底的56%降至今年年中的6%,優(yōu)化了負債結構,規(guī)避人民幣貶值風險。同時負債成本下降至4.4%,凈負債率約37%。 近幾年來,在房地產市場告別快速增長周期后,一些國內品牌開發(fā)商將一部分精力放在了嘗試創(chuàng)新型業(yè)務上。如業(yè)內熟知的萬達積極尋求向文化、旅游產業(yè)等方向轉型,萬科在北京嘗試“無限系”產品、推出戶型定制概念,SOHO中國大力發(fā)展短租辦公產品SOHO 3Q。連一向低調的龍湖,也初次在公開場合介紹了創(chuàng)新業(yè)務的發(fā)展現狀。龍湖董事長吳亞軍在8月17日的業(yè)績會上對媒體透露,龍湖已經在長租公寓和聯合辦公上研究了較長時間,并組建了團隊。她透露,目前龍湖已針對長租公寓和聯合辦公推出了“冠寓”和“一展空間”兩個品牌,預計在三年內,龍湖將做300處長租公寓,20個聯合辦公項目,布局主要是一線和二線城市核心地段。 這些目前在上述房企的業(yè)績占比中還非常小的新業(yè)務,未來是否會成為房企新的業(yè)績增長來源,目前還尚未可知。針對房地產業(yè)未來的機會,蘇鑫分析,房地產行業(yè)已經由制造業(yè)向服務業(yè)轉變,各種有很大的變化,也有很多的機會。他以商業(yè)地產為例稱,城市更新、資產證券化都將給輕資產運營的商業(yè)地產公司帶來新的機會,企業(yè)應用互聯網思維和金融思維來創(chuàng)新。 |
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