國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出了"減稅負(fù)""商改住""房中房"等支持和鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的具體舉措，這些"租房新政"引發(fā)了市民的廣泛關(guān)注。近日，記者走訪了住房租賃市場(chǎng)，采訪了部分房東、租客，以及中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商。從短期的租房?jī)r(jià)格、租房供求現(xiàn)狀等方面來看，"租房新政"更多停留在"精神鼓勵(lì)"上，實(shí)際的影響還沒有真正明顯體現(xiàn)出來。

積極培育住房租賃市場(chǎng)

“租房新政”中提到：要規(guī)范房屋出租行為，保護(hù)租客合法權(quán)益。住房租賃合同期限內(nèi)，房東無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣租客押金。這一條被認(rèn)為是保護(hù)租客利益的“大招”。另外，新政中針對(duì)房東的一大看點(diǎn)是，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。“租房新政”中還提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

除了國家層面的政策外，我省出臺(tái)的《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》中也提出要積極培育住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為住房租賃市場(chǎng)的房源提供者；鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的存量房源向社會(huì)出租，建立開發(fā)和租賃一體化的運(yùn)作模式。

市場(chǎng)操作效果不明顯

上述租房新政中的三大亮點(diǎn)，在真正實(shí)行過程中效果如何？租客徐先生在國師街租了一套房子，讓他心煩的是房東每年都要漲租金，一漲就是10%，有時(shí)候真想搬家或者自己買套房，可是看到堆積如山的衣服和電器，也就忍氣吞聲默默接受了�！澳壳按蟛糠址孔鈨r(jià)格都是房東說多少就是多少，議價(jià)的空間很小。如果續(xù)租，必須漲價(jià)沒商量，如果不同意，那就搬家，想想重新找房搬家的百般辛苦，只能被動(dòng)答應(yīng)，連投訴都沒有地方，如果真找到相關(guān)部門投訴，也只能是掃興而歸，因?yàn)樵谀壳皼]有完善法規(guī)可以管控的情況下，也無從管起。”徐先生很無奈。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像徐先生這樣經(jīng)歷的租客占到八成以上。

記者了解到，在我市住房租賃市場(chǎng)，目前絕大多數(shù)個(gè)人之間的租賃均未開發(fā)票，所以個(gè)人出租住房稅率從5%減至1.5%，本來是想提升房東的出租熱情，讓市場(chǎng)上的出租房源供應(yīng)量更為充足。但從實(shí)際效果來說，效果微乎其微。

至于商改住的租賃住房中，水、電、氣價(jià)格優(yōu)惠的政策，開發(fā)商稱，改建是需要成本的，改建好以后，新建商品房出租就意味著該房產(chǎn)由新房轉(zhuǎn)變成二手房，將產(chǎn)生房屋折舊問題。也就說，房子未來在出售時(shí)或?qū)⒚媾R貶值。相比折舊費(fèi)用，水、電、氣方面的成本簡(jiǎn)直可以忽略不計(jì)。

細(xì)化措施保證落地效果

省房協(xié)的相關(guān)人士分析稱，目前在我市住房租賃市場(chǎng)中，個(gè)人出租大概占到90%以上。這從一定程度上造成租賃關(guān)系的不穩(wěn)定，也就是一些租客常常擔(dān)心“臨時(shí)漲房?jī)r(jià)”，一年搬幾次不稀奇。整個(gè)租賃市場(chǎng)也處于“自發(fā)”和“無序”狀態(tài)，除部分公租房建設(shè)外，大多數(shù)房源來自于個(gè)人住宅投資者或居民改善過后的空余房源，缺少相應(yīng)的管理，房東隨意性較大，租客穩(wěn)定感不足。

在采訪中，不少市民表示，如果有穩(wěn)定的租賃住房，很多人愿意租房居住。目前國家的宏觀政策是好的，但是需要有效的保護(hù)租客、發(fā)展租房市場(chǎng)的細(xì)化舉措，才能確保政策的落地效果。