行業(yè)回暖給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了紅利，但是，現(xiàn)在拿地成本愈發(fā)高昂，未來幾年行業(yè)毛利率將難以提升，甚至會下降

　　截至7月11日，《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，滬深兩市共計28家上市房企公布了2016年中報業(yè)績預告，其中，9家房企預告凈利潤預減或虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比變動幅度來看，凈利潤同比下滑企業(yè)僅5家，占比不足兩成，可見多數(shù)房企經(jīng)營狀況有大幅提升。

　　雖然上述28家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，在28家公布2016年中報業(yè)績預告的企業(yè)中，一改過去近一半房企凈利潤下滑的局面，反而有超過八成企業(yè)實現(xiàn)了凈利潤的同比增長，可見行業(yè)回暖給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了紅利。

　　不過，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，由于上半年一線、二線城市樓市發(fā)力，價格上漲，加上實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)的項目基本都是過去幾年獲得的低成本地塊，房企業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，但現(xiàn)在拿地成本卻愈發(fā)高昂，未來幾年行業(yè)毛利率將難以提升，甚至會下降。

　　多家房企扭虧為盈

　　《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在這28家已經(jīng)公布2016年中報業(yè)績預告的企業(yè)中，合肥城建、中航地產(chǎn)、南國置業(yè)等8家企業(yè)實現(xiàn)扭虧。

　　以合肥城建為例，對于扭虧為盈的原因，合肥城建稱，“今年同期開發(fā)項目兌現(xiàn)面積和金額較多，導致利潤較高�！�

　　眾所周知，合肥樓市今年頗有“黑馬”之勢，房價漲幅甚至直逼一線城市，在二線城市中也處于房價增幅高位。同時，記者也注意到，合肥城建今年拿地非常積極，競得多幅地塊，甚至有總價超過20億元的居住用地，其稱，競得土地的資金“由公司自籌解決”。

　　而近期因保利地產(chǎn)拋出與中航地產(chǎn)整合地產(chǎn)業(yè)務的重組方案后，中航地產(chǎn)備受關(guān)注，該企業(yè)也是今年實現(xiàn)扭虧為盈的上市房企。

　　據(jù)中航地產(chǎn)披露，2015年上半年，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.11億元，今年則預計實現(xiàn)凈利潤0萬元-1000萬元。不過，中航地產(chǎn)填平1.11億元巨虧的窟窿則來源于轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)股權(quán)投資收益，恰好為1.1億元左右。

　　此外，在上述28家公布半年業(yè)績預告的企業(yè)中，僅1家首虧，即深物業(yè)A虧損約950萬元，同比下滑130%。對于業(yè)績變動的原因，公司解釋稱，結(jié)算不同區(qū)域項目，其項目毛利率比上年同期大幅下降所致。

　　逾八成企業(yè)凈利增長

　　從目前公布2016年中報業(yè)績預告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科、保利等千億元級房企尚未公布年報業(yè)績預告，因此，從目前數(shù)據(jù)來看，多數(shù)反映了中小房企今年業(yè)績變動的水平。

　　不過，28家房企中，有23家企業(yè)預告稱，業(yè)績將同比增長，這意味著八成以上房企業(yè)績預喜。

　　而寬松的調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場回暖創(chuàng)造了條件，尤其是去年還處在水深火熱難以去除庫存的二線、三線城市給了中小房企翻身的機會。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，13個重點城市住宅類項目推出房源21萬套，超九成新建住宅項目開盤價選擇高開或平開，而受庫存壓力和結(jié)構(gòu)性影響，僅8%的項目價格下調(diào)。

　　不過，一線城市和部分二線城市是樓市回暖主戰(zhàn)場，尤其是住宅業(yè)態(tài)，過去一般約60%的去化率，在今年的熱點城市升級至超過70%，甚至達到80%。而三線、四線城市表現(xiàn)相對較差，高庫存依然是市場的主旋律。

　　總體來看，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷，除部分轉(zhuǎn)型企業(yè)外，房地產(chǎn)可以說半年火爆已經(jīng)全面出現(xiàn)，而這種火爆來自于一線、二線城市樓市的發(fā)力。

　　不過，從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結(jié)算期，這意味著2013年以后的高價地項目將入市銷售，成為房企業(yè)績的新來源。

　　中投證券相關(guān)研究報告認為，在“因城施策”的大背景下，預計房地產(chǎn)價格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。