2015，山西房地產痛并快樂著

2015-12-31 15:47| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 775| 評論: 0|原作者: 郝薇|來自: 山西經濟日報

全面取消限購政策、降低公積金使用門檻、調控救市政策頻出……
　　從史上最嚴厲限購政策全面取消到降首付、五次降息、降稅費；從公積金使用門檻降低到銀行首套房貸認定標準改變；從頻出的調控救市政策到去庫存壓力持續(xù)加大……
　　即將絕塵而去的2015年，因多重利好政策的出臺，在山西房地產市場企穩(wěn)向好的一頁上留下了濃墨重彩的一筆。盡管房地產企業(yè)轉型之憂猶在、去庫存壓力依舊“泰山壓頂”，但站在樓市轉折的重要關口，全面放開的二胎政策和戶籍改革為未來的房地產市場種下了希望。
　　去庫存壓力不容小覷
　　2015年，商品住房形勢嚴峻程度超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過�？値齑娓哌_21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。
　　2015年12月3日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房報告（2015-2016年）》。其中，關于目前住房市場步入“結構性過�！睍r代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存的描述，讓人驚愕。
　　事實上，對于很多業(yè)內人士而言，他們對于2016年中國樓市內部條件與外部環(huán)境也不樂觀。他們認為，房價存在較大幅度下跌的可能性，但由于宏觀政策進一步寬松，房地產市場不會硬著陸。
　　“山西房地產市場的庫存壓力非常大。各個地市的庫存逐年加劇，太原市的住宅庫存至少需要18個月消化，如果170個城中村改造項目大批上市的話，這個庫存量將會成倍增加，現房庫存去化周期將高達36個月�！笨硕穑ㄖ袊┬畔⒓夹g有限公司太原機構總經理牛佩華表示。
　　據了解，今年以來，盡管宏觀政策一再寬松，但很多地區(qū)包括太原的商品住房庫存去化卻始終難見好轉。有數據顯示，作為代表開發(fā)商預期、潛在庫存和市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個典型指標，雖然整體趨緩，供應量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。
　　按照中央要求，今后要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場；還要落實戶籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購房或長期租房的預期和需求，這些都是中央救市的實際舉措和2016年乃至今后房地產市場的重頭戲。
　　品牌地產商產品供銷兩旺
　　“2015年，山西房地產市場已進入產品力為王的時代，各房地產企業(yè)發(fā)展的方向也紛紛轉型。房子賣得好壞，不僅看地段，更關鍵是看樓盤的產品力和物業(yè)服務是否跟得上�！迸Ｅ迦A認為，盡管2015年的房地產市場依舊身處“寒冬”，但萬科、恒大、富力等品牌地產商的產品依舊供銷兩旺�！盁o論是住宅產品本身還是物業(yè)服務，大品牌地產商的表現遠遠好于本土地產商。對于他們而言，精裝修的賣點、更人性化的戶型設計，已讓太原百姓的購房準則發(fā)生翻天覆地的變化。因此，2015年的房地產市場基本是大品牌、大項目的天地。”
　　他認為，2015年房地產市場，90平米到130平米的剛需性產品是市場上主力銷售區(qū)間，豪宅產品則整體銷售低迷。盡管限購放開，但客戶總量變少，高端項目本身也在努力尋求轉型，項目打折、促銷降價已是讓他們走出“迷城”的唯一出路。而萬科和恒大等樓盤的價格依舊處于上漲趨勢，但漲幅不是很大。
　　克而瑞（中國）信息技術有限公司太原機構公布的《2015年11月太原房地產市場研究報告》顯示，2015年11月，太原市商品住宅市場整體呈現量價齊升的現象。整個商品房市場呈現出上漲趨勢，商品住宅也跟著水漲船高。品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，拉升了整體價格，漲幅并不是很大。但隨著寒意漸濃，11月也緩緩落下了帷幕，時至年末，樓市步調也隨之放緩。
　　數據統計：2015年11月，太原市商品住宅成交均價為10488.81元/平米，環(huán)比上漲1.12%，同比上漲18.32%；新增住宅供應面積52.43萬平米，較上月相比下跌16.80%，相比去年同期上漲30.98%。2015年11月，太原市商品住宅成交量較上月相比略有小幅下跌，全月累計成交49.27萬平米，環(huán)比上漲65.34%，同比上漲12.1%。
　　新常態(tài)下房地產業(yè)何去何從
　　對于省會城市太原而言，在人口流動并不快、庫存居高不下的現實面前，該如何突出重圍？
　　省房地產商會會長郭尚文認為，要盡快制定正確的轉型升級發(fā)展戰(zhàn)略，要謀劃發(fā)展跨界地產，并充分利用互聯網延長產業(yè)鏈條等等，這些都需要企業(yè)根據發(fā)展的實際情況量身定制，轉型升級越早越主動。同時，也要努力改善產品結構，不斷提升品質，更好地滿足消費者的居住需求。
　　本土某房企負責人透露，曾幾何時，房地產行業(yè)給人的印象是利潤大、不差錢，很多項目、很多企業(yè)的毛利率都在30%以上。在某一個時間段內，其他行業(yè)的企業(yè)更是紛紛涌入房地產行業(yè)，但目前房地產的黃金時代已成為歷史，企業(yè)的毛利率都降到了20%以下，凈利潤率下降到10%左右甚至更低水平。“在行業(yè)利潤率逐步從較高水平向平均水平回歸的現實面前，不轉型只有等死�！�
　　12月25日，在2015第五屆“中國責任地產”課題發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司司長高志勇提出，房地產業(yè)發(fā)展進入新常態(tài)，過去依靠單一的產品，“一招鮮”的招數已經過時，必須下大力氣改善產品結構，更好地適應市場的新需求；要著力打造百年房企。品牌是企業(yè)成功的推動力，是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，房地產開發(fā)企業(yè)要增強品牌意識，實施品牌戰(zhàn)略，努力打造百年企業(yè)。