華潤昆侖域維權(quán)風(fēng)波

　　幾出“維權(quán)”鬧劇，醞釀了一場信任危機(jī)。市場政策連環(huán)CALL，限價(jià)房的日子不好過。受波及的豈止一個(gè)昆侖域？

　　文 | 《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

　　編輯 | 王芳潔

　　帽子，墨鏡，口罩，條幅，身穿“昆侖域欺騙業(yè)主”白T恤的業(yè)主們，蹲坐在建國門附近的華潤大廈樓下。9月13日下午的維權(quán)現(xiàn)場，聚集了百余名業(yè)主，他們希望華潤高層出面交涉。涉事項(xiàng)目是華潤定位的全國三大頂尖產(chǎn)品之一“華潤·昆侖域”，類似維權(quán)場景在過去一個(gè)月內(nèi)三次上演。

　　為此，9月14日至17日，華潤置地組織了四場業(yè)主溝通會，華潤置地聯(lián)席總裁、華北區(qū)域公司董事長張大為、華北區(qū)域公司總經(jīng)理蔣智生與業(yè)主當(dāng)面對談。19日晚，昆侖域發(fā)布11條詳細(xì)整改方案，但業(yè)主不予認(rèn)同。次日，近兩百戶業(yè)主組織召開業(yè)主大會，制定“聲討書”。

　　昆侖域項(xiàng)目9月初的首次業(yè)主開放日活動，成為此次矛盾事件的導(dǎo)火索。看房后，業(yè)主覺得自己“被騙了”。他們關(guān)于項(xiàng)目品質(zhì)的質(zhì)疑，主要集中在綠化及裝修等配套方面。比如，墻體外立面、入戶大堂、樓道、園林水系等與銷售承諾或宣傳圖示不符。目前，項(xiàng)目與業(yè)主之間的爭議已由品質(zhì)整改問題，聚焦到收房與整改的時(shí)間及賠償問題。

　　這個(gè)均價(jià)9.5萬/平方米的北京二環(huán)豪宅項(xiàng)目，似乎并不符合人們對華潤住宅項(xiàng)目的品質(zhì)期待，更何況它曾是突破了市場“限政”的佼佼者。自2015年高價(jià)拿地，2016年新品造勢亮相，2017年突破“8萬”預(yù)售價(jià)紅線，拿證開盤即罄，華潤昆侖域一路自帶“高光”。

　　不過，昆侖域的售價(jià)仍遠(yuǎn)低于所處區(qū)位的平均房價(jià)。這類出生于限價(jià)政策后的商品房，在北京有個(gè)雅號，叫“高端福利房”。那些蹲坐在華潤大廈樓下的業(yè)主們，絕不是什么弱勢群體，他們不僅具有動輒上千萬的支付能力，更有關(guān)系融通的手段，例如“遞條子”、給“20萬茶水費(fèi)”。只是如今，他們像擱淺在荒灘上，在退房和整改間游離。

　　有意思的是，盡管很多業(yè)主都喊出了退房的口號，截至9月30日收房日，并沒有一戶來和華潤置地簽訂實(shí)質(zhì)性退房協(xié)議。

　　各執(zhí)一詞

　　“目前我們對華潤的整改已經(jīng)完全喪失信心。”等待近一年的“華潤昆侖域”收房在即，身為業(yè)主的劉凱卻很鬧心。跟他同樣鬧心的，還有三百多家原計(jì)劃一塊兒收房的業(yè)主。

　　9月19日晚，華潤昆侖域項(xiàng)目公司北京亞林西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾發(fā)布“北京昆侖域家書”。在該回應(yīng)中，華潤方面給出11條“優(yōu)化方案”。并稱，該方案并非合同約定交房標(biāo)準(zhǔn)的變更，公司將在9月30日交房后，落實(shí)以上方案。

　　例如，針對業(yè)主提出的樓書中有關(guān)樓體外立面材質(zhì)與實(shí)際交房材質(zhì)不一致問題，公司在“家書”中稱，“不存在虛假宣傳和違約”，但可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，為業(yè)主贈送某品牌空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（方案1），或在法律空間下協(xié)商退房（方案2）。如果業(yè)主在規(guī)定期內(nèi)未做選擇，則視為選擇方案1，放棄方案2。

　　業(yè)主們對華潤方面給出的這封“家書”頗為不滿，稱其整改事項(xiàng)屬于“避重就輕小修小補(bǔ)”。

　　但就是這11條優(yōu)化方案，在華潤置地內(nèi)部也引起了不同的聲音。一位華潤置地人士稱，當(dāng)初在內(nèi)部開會討論11條優(yōu)化方案時(shí)，他持反對意見�！澳闾崃司褪前炎约合萑胍粋�(gè)尷尬的境地了，你說你做不做，你不做業(yè)主說你沒誠意，你做（業(yè)主）回頭說誰讓你做的。就是這個(gè)問題。”

　　華潤的此番回應(yīng)未能如業(yè)主所愿。9月20日，華潤昆侖域近兩百戶業(yè)主自發(fā)組織召開業(yè)主大會，并制定“聲討書”。業(yè)主稱，“房屋現(xiàn)狀距離銷售樓書沙盤所承諾的交付標(biāo)準(zhǔn)有巨大差距，我們拒絕收房”。此外，業(yè)主認(rèn)為“華潤否認(rèn)樓書交房，已構(gòu)成銷售欺詐。對此，我們集體要求退房和賠償”。

　　上述華潤置地人士對記者表示，樓書只是一個(gè)圖片材料，僅供參考，以政府批準(zhǔn)為準(zhǔn)�！皹菚�里并未具體說明哪棟樓的外立面是什么材質(zhì)。全行業(yè)誰也不會說樓書就是合同。拿樓書收房，這個(gè)在法律上我不同意�！�

　　該人士向《中國企業(yè)家》展示了合同中涉及“樓書宣傳”的條文。這段被他標(biāo)注了紅線的條文寫道：“雙方的權(quán)利、義務(wù)及出賣人有關(guān)該項(xiàng)目的一切承諾均以主合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)，出賣人通過口頭、書面、實(shí)物、網(wǎng)絡(luò)媒體及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等）所表達(dá)或提供的信息都不作為確定雙方權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)，不構(gòu)成對該商品房現(xiàn)確定的價(jià)格有重大影響的因素�！�

　　“我們在合同中所做的一切，就是為了（讓）大家把這些不實(shí)信息排除掉，或者是傳達(dá)有誤的，或者大家理解有誤的，就是要排除掉。我們的約定非常明確，從這個(gè)角度講，說虛假宣傳肯定不對�！鄙鲜鋈A潤置地人士表示。

　　根據(jù)業(yè)主提供的一組數(shù)據(jù)，在要交房的4棟樓328戶業(yè)主中，有近兩百戶業(yè)主反對9月30日收房，要求按照業(yè)主需求進(jìn)一步整改完成后再收房。確實(shí)，到了9月30日當(dāng)天，完成收房手續(xù)的業(yè)主寥寥無幾。

　　“（家書的意思是）業(yè)主必須在30號收房，整改都是30號之后的事�！卑�括劉凱在內(nèi)的多位業(yè)主都覺得，項(xiàng)目應(yīng)該整改完畢，直到他們滿意再收房。交房當(dāng)日的整改效果再次令其失望。他們認(rèn)為，自家戶型設(shè)計(jì)存在缺陷。甚至有業(yè)主發(fā)現(xiàn)自家臥室窗戶外面還有一個(gè)窗戶，且兩個(gè)窗戶間為中空，中空范圍伸到樓下鄰居家�！皼]誠意！”業(yè)主認(rèn)為，該項(xiàng)目仍存在虛假宣傳、欺詐銷售、品質(zhì)和價(jià)格不符、設(shè)計(jì)重大缺陷、擅自改動規(guī)劃等問題。

　　尷尬的限競房

　　由于中國房地產(chǎn)市場采用預(yù)售制，業(yè)主在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)期有差距，是常見的事。但像昆侖域這樣，發(fā)生普遍性矛盾和激烈沖突的還很少。有業(yè)主質(zhì)疑稱，項(xiàng)目成本壓縮導(dǎo)致品質(zhì)縮水。

　　2015年1月，招商蛇口（001979.SZ）、華潤置地（1109.HK）、九龍倉（0004.HK）、平安不動產(chǎn)共4家企業(yè)組成聯(lián)合體，以42億元拿下“昆侖域”地塊。持股26%的大股東華潤置地操盤，打造滿足改善性需求的平層和疊拼產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)，業(yè)界普遍估計(jì)，該項(xiàng)目售價(jià)至少在8萬元/平米以上，否則難言利潤。

　　然而，市場外力令企業(yè)猝不及防。2016年，北京推出930新政，北京等熱點(diǎn)一二線城市均對商品房出售執(zhí)行嚴(yán)格管理。不少均價(jià)8萬元/平米以上的高端項(xiàng)目受其影響，難以如期入市。

　　隨著政策持續(xù)加碼，昆侖域也在不斷調(diào)整銷售預(yù)期。2016年10月，昆侖域項(xiàng)目曾報(bào)給北京市住建委11萬元/平米的銷售均價(jià)，但未獲批。建委方面要求項(xiàng)目推遲入市銷售。2017年2月，華潤置地接受媒體采訪時(shí)表示，計(jì)劃在當(dāng)年3月拿證，上報(bào)取證價(jià)格約10萬元/平米。最終，他們拿到的價(jià)格批復(fù)為9.5萬元/平米。

　　5月26日，北京最新一輪限價(jià)房政策正式出臺，主要內(nèi)容是嚴(yán)禁企業(yè)捆綁精裝及地下空間，不得拒絕公積金貸款。在某央企高管看來，華潤昆侖域9.5萬/平方米的預(yù)售價(jià)很難賺錢，就算賺，估計(jì)也不多�！斑@個(gè)項(xiàng)目這個(gè)位置，怎么也得賣13萬/平方米以上。原來不限價(jià)，可以送送精裝，后來限價(jià)，估計(jì)賠死了，送不了�！�

　　“土地成本擺在那里，政府限制預(yù)售價(jià)格，開發(fā)商要盈利，肯定要在品質(zhì)上打折扣�！贝鞯铝盒斜敝袊鴧^(qū)研究部主管魏東稱。

　　近兩年，在“限房價(jià)、競地價(jià)”規(guī)則下產(chǎn)生的正在或即將上市的“限競房”，成為北京樓市的主力軍。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年北京出讓的71宗住宅用地中，超過半數(shù)地塊采取了“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易形式，目前確定案名的限競房項(xiàng)目已超過15個(gè)。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京目前限競房的可銷售面積大約有440萬平方米，數(shù)量在4萬套以上，總體貨值預(yù)估在3000億元左右。

　　受波及的還有首創(chuàng)天閱西山。作為2015年海淀區(qū)出讓的唯一住宅用地，2016年首次入市。2017年，首創(chuàng)天閱西山以28.9億元的成交金額，位列當(dāng)年海淀區(qū)成交排行榜首位。不過如今，首創(chuàng)天閱西山交房呈現(xiàn)的景象，恐怕很難用“用心”二字形容�！案�用心的科技豪宅”，到手變成了“更糟心的裝修質(zhì)量”。據(jù)業(yè)主介紹，本期共有200余戶業(yè)主收房。截至9月27日，已有110戶業(yè)主聯(lián)合在一起，要求維權(quán)。

　　但昆侖域的品質(zhì)縮水，是否完全受制于利潤空間？從接近華潤置地人士處，本刊獲取到一張?jiān)擁?xiàng)目截至2016年4月的規(guī)劃成本圖。多位業(yè)內(nèi)人士就其透露的地塊、產(chǎn)品信息及建安數(shù)據(jù)，大致描摹出昆侖域的成本及利潤空間�！�61.96億總成本中，土地成本是42億，建安成本是5849（綜合建安單方成本）×178614（計(jì)容面積）=10.44億元，三稅三費(fèi)總數(shù)是8.56億元�！�

　　“成本表中預(yù)估疊墅貨值是29億元，但其建安成本只有5849（綜合建安單方成本）×24729（疊拼產(chǎn)品面積）=1.44億元�！鼻笆鲂袠I(yè)人士稱。另有項(xiàng)目研究資深人士稱，“這兩年，北京住宅項(xiàng)目的利潤率一般都會超10%。即使按9.5萬/平方米的銷售價(jià)格算，凈利率是23%，也挺高了。”目前昆侖域項(xiàng)目疊墅產(chǎn)品還未拿到預(yù)售證。多位與之相熟的房企人士稱，華潤方面正在與住建部門爭取12萬/平方米的預(yù)售價(jià)。

　　“一般品牌開發(fā)商還是有底線的�！蹦砊OP20民企營銷負(fù)責(zé)人稱，華潤的項(xiàng)目出問題，確實(shí)讓人詫異。“大公司一般不會這樣，還得要顏面�！闭猩叹殖鞘泄�司層面的相關(guān)人士則稱，“國企一般情況下的成本會壓縮，但不會壓縮那么狠�！�

　　多名開發(fā)商高管表示，昆侖域身陷“品質(zhì)質(zhì)疑”不僅與成本管控有關(guān)，還牽涉華潤內(nèi)部的管理失控問題。某接近華潤集團(tuán)層面的人士稱，此次舉行的業(yè)主開放日活動并不等于正式交房，涉及交房各部門之間沒有做好配合。該人士稱，在這件事上，華潤的人覺得挺丟臉�！暗�這也是市場大勢不好，企業(yè)于焦慮中做大，所涉及到的內(nèi)部管理問題。”

　　市場冰封期

　　等待近一年的“華潤昆侖域”收房成果式微。根據(jù)業(yè)主提供的一組數(shù)據(jù)，截至9月26日，已有111戶業(yè)主聯(lián)合簽名要求退房�！斑@個(gè)數(shù)字還在增加，整改很不理想�！眲�凱說。

　　截至10月10日，劉凱估計(jì)，真正要退房的比例大概是10%，大多數(shù)人還是希望華潤置地能進(jìn)行整改，整改好就不退了，這其中也包括他本人。

　　但前述華潤人士在9月末對《中國企業(yè)家》表示，到現(xiàn)在為止，還沒有客戶來跟項(xiàng)目方簽訂實(shí)質(zhì)性退房協(xié)議。

　　維權(quán)無望的業(yè)主聲稱以“拒絕收房”的方式，給華潤施壓。對此，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)主此番舉動像“開玩笑”。畢竟，該項(xiàng)目周邊二手房單價(jià)已超過12萬，“買到即賺到�！蹦砊OP20民企負(fù)責(zé)人稱，“如果整改不滿意，退房不合適。二環(huán)內(nèi)都不再新增住宅了。”某央企高管稱，“業(yè)主不滿意就退房，我們一般這么處理，不能強(qiáng)買強(qiáng)賣。但我之前覺得這個(gè)項(xiàng)目根本買不到，二環(huán)，9.5萬，性價(jià)比太高了。估計(jì)業(yè)主也不想退，就是要點(diǎn)賠償�！�

　　如此看來，當(dāng)項(xiàng)目成本極致壓縮后，帶來的是更為扭曲的市場局面。魏東稱，限價(jià)一定會影響部分產(chǎn)品創(chuàng)新�！按蠹移毡樵诼曈戦_發(fā)商，但開發(fā)商確實(shí)冤枉。（昆侖域）那個(gè)地段賣到這個(gè)價(jià)格，比周邊二手房價(jià)格還低，這就是不合理定價(jià)�！碑�(dāng)代置業(yè)總裁張鵬認(rèn)為，限價(jià)政策對于前兩年獲取土地成本較高的企業(yè)確實(shí)產(chǎn)生了很大影響�！按蟛糠制髽I(yè)采取產(chǎn)品配置（包括部品、材質(zhì)、景觀、公區(qū)層高）調(diào)整的策略控制成本支出�！�

　　北京樓市逐漸進(jìn)入冰凍期。從土地流拍低位運(yùn)行，開發(fā)商拿地積極性下降，再反映到市場成交大幅下降，如此可見一斑。對樓市的悲觀預(yù)期也反映在了9月的成交量上，以往熱熱鬧鬧的黃金九月如今卻冷冷清清。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，已經(jīng)入市的20期限競房項(xiàng)目為9826套，網(wǎng)簽了1633套，網(wǎng)簽比例只有16.6%。

　　華潤置地執(zhí)行董事、董事會副主席唐勇說，做到前10仍然是華潤力所能及的事情。在9月中旬的萬科月度例會上，萬科董事會主席郁亮則稱，“萬科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)�！�

　　房企大佬們已經(jīng)沒有信心到如此地步，房地產(chǎn)行業(yè)真的要涼了？今年以來房地產(chǎn)行業(yè)利空消息不斷，地產(chǎn)股陷入“跌跌”不休之勢。東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日收盤，該板塊下跌幅度為1.35%，且有115只相關(guān)股票下跌，上漲股票僅13只。

　　事關(guān)華潤昆侖域的維權(quán)喧囂還在繼續(xù)。業(yè)主的憤怒與項(xiàng)目方的委屈交相映射，成就了當(dāng)前市場影響下的一段孤本。9月29日晚間，北京市住建委發(fā)布消息稱，12月1日起施行《關(guān)于對新建住宅交付使用前實(shí)施房屋質(zhì)量查驗(yàn)的通知》。本市新建住宅交付使用前應(yīng)組織購房人對房屋施工質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)依據(jù)為，國家和本市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及施工圖設(shè)計(jì)文件等�！　�

　　9月30日，北京西二環(huán)，華潤昆侖域現(xiàn)場啟動“收房”。項(xiàng)目方在高層工地旁支起帳篷，為業(yè)主辦理登記。來往業(yè)主三三兩兩，看完房的業(yè)主們站在工地附近竊竊私語。收房入口處，手腕粗的樹苗被綁上白色條幅，還有業(yè)主跑到十幾層的陽臺上外拋條幅。藍(lán)天，白云，大太陽，白底黑字的條幅在風(fēng)中瑟瑟作響。