最近在外路演，大家最喜歡問我的問題就是“你如何看待新周期”以及“你如何看待房地產(chǎn)”?

　　對(duì)新周期的憧憬來自于經(jīng)濟(jì)反彈和股市上漲，自16年1季度GDP增速在6.7%見底以來，目前已經(jīng)連續(xù)1年半企穩(wěn)回升，似乎持續(xù)下滑了7年的中國經(jīng)濟(jì)增速有了L型見底的希望，與此同時(shí)，得益于供給側(cè)改革改善上游行業(yè)盈利，中國股市創(chuàng)下16年1月以來的新高，是不是只要堅(jiān)持收縮供給，未來就是康莊大道?

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的最基本問題是供需關(guān)系，其影響體現(xiàn)為數(shù)量和價(jià)格的變化，而在宏觀上代表產(chǎn)出數(shù)量的指標(biāo)是GDP，而代表價(jià)格的指標(biāo)是通脹。從理論上說，如果需求不變，那么供給收縮會(huì)降低均衡時(shí)的數(shù)量，但會(huì)提高價(jià)格，也就是體現(xiàn)為GDP下降、同時(shí)通脹上升，而這是典型的“滯脹”。但是我們觀察中國經(jīng)濟(jì)過去一年多的表現(xiàn)，體現(xiàn)出的是“量價(jià)齊升”，一方面商品價(jià)格大幅上漲，另一方面GDP增速回升，鋼鐵、發(fā)電、有色金屬的主要工業(yè)品產(chǎn)量創(chuàng)新高，這說明供給并沒有真正收縮，經(jīng)濟(jì)回升的根本動(dòng)力還是需求的擴(kuò)張，問題是需求從哪里來，是不是新需求?

　　我們總結(jié)過去10年中國經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力，發(fā)現(xiàn)最根本的動(dòng)力來自于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)銷售是最重要的領(lǐng)先指標(biāo)，而房地產(chǎn)投資是與工業(yè)增加值增速長期最吻合的指標(biāo)。而我們?cè)谀瓿跖袛嘀袊��?jīng)濟(jì)見頂、房價(jià)見頂，其實(shí)是基于對(duì)房地產(chǎn)市場長期見頂?shù)呐袛�，因�(yàn)闊o論從人口老齡化、房產(chǎn)在居民財(cái)富中的極高比值，房價(jià)的全球比較等常識(shí)來觀察，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)極度泡沫化，加上政府對(duì)房貸的收緊，地產(chǎn)市場即便不在頂部也離頂部不遠(yuǎn)。

　　但是在中國，常識(shí)就是用來被打破的，今年上半年的中國地產(chǎn)銷量又創(chuàng)出歷史新高，三四五線城市接力一二線房價(jià)大幅上漲，這不可思議的一幕是如何發(fā)生的?

　　過去一個(gè)月我到香港路演，大家給我講了香港房地產(chǎn)市場的神奇故事。今年在港鐵南昌站，距離中環(huán)三站地，新房每尺樓價(jià)高達(dá)兩萬五千港幣，大約相當(dāng)于每平米25萬港幣，但是在離中環(huán)兩站地的奧運(yùn)站，二手房價(jià)每尺也只有壹萬五千港幣，兩者相差60%。為什么新房貴那么多大家還搶著買?一方面新房有契稅等優(yōu)惠，但更重要的原因是香港新推的土地大都被大陸房產(chǎn)商高價(jià)拍走了，而香港地產(chǎn)商對(duì)高地價(jià)比較謹(jǐn)慎，手里面積累了大量的現(xiàn)金沒地方花，就給大家買新房提供融資，因此買新房只需要提供一成首付甚至零首付，而二手房受政府嚴(yán)格監(jiān)管需要提供五成首付，所以香港的高房價(jià)其實(shí)是杠桿下的蛋，而零首付以前只在97年出現(xiàn)過。

　　而回到中國的房地產(chǎn)市場，14年的居民的新增中長期貸款只有2.2萬億，15年升至3萬億，16年激增至5.7萬億，再加上8千億公積金貸款，16年居民與地產(chǎn)有關(guān)的貸款達(dá)到6.5萬億，幾乎一半的地產(chǎn)銷售都靠貸款，而當(dāng)年中國的GDP也就在70萬億出頭。

　　我們以為，經(jīng)過16年的狂飆之后，加上政府對(duì)房貸監(jiān)管的全面趨嚴(yán)，17年房貸會(huì)出現(xiàn)明顯回落，地產(chǎn)市場也會(huì)大幅下滑。但是沒有想到的是，我們的金融體系善于創(chuàng)造奇跡，17年前七個(gè)月，居民房貸基本上停止了增長，但是居民短期貸款飆升至1.06萬億，同比激增7500億。前七個(gè)月居民商業(yè)貸款總量達(dá)到4.3萬億，同比上升27%，而這應(yīng)該是地產(chǎn)市場依舊繁榮的根本原因，居民還在瘋狂加杠桿。

　　通常，居民的短期貸款主要是汽車貸款，然而今年前七個(gè)月的國內(nèi)汽車銷量沒有增長，這說明激增的居民短貸很可能流入了地產(chǎn)市場。通常居民消費(fèi)貸會(huì)記入個(gè)人的征信記錄，但是很多銀行發(fā)明了以信用卡為基礎(chǔ)的信用貸，最高額度可以達(dá)到30萬，不用任何抵押，只要求穩(wěn)定收入，而且可以先息后本，這樣在央行征信中不顯示貸款余額，只顯示每月流水，而且由于最初顯示的是利息支出，所以可以將個(gè)人收入大幅放大，同時(shí)申請(qǐng)幾家的信用貸就可以湊齊購房首付。

　　最近胡潤財(cái)富報(bào)告公布中國大陸擁有千萬資產(chǎn)的高凈值家庭達(dá)到147萬戶，其中比例最高的北京每83人中就有一個(gè)人擁有千萬資產(chǎn)。而統(tǒng)計(jì)局公布16年北京人均GDP11.4萬元，人均可支配收入5.2萬元，即便假定普通一家三口都賺錢，不吃不喝一年賺16萬，也要工作50年才能達(dá)到1000萬。而在過去兩三年，由于房價(jià)普遍翻了一番，只要膽子大敢于向銀行貸款，基本上一輩子的收入都賺出來了。馬克思說為了50%的利潤資本就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，而這幾年房地產(chǎn)市場的利潤哪止50%?

　　09年的4萬億給中國企業(yè)部門加了杠桿，在回光返照兩年以后，中國的企業(yè)部門用了6年時(shí)間慢慢還債。15年中國居民在股市上融資融券加了2萬多億的杠桿，在短期牛市以后就急轉(zhuǎn)直下，靠著政府巨資入場才慢慢止跌。而這三年中國的居民部門加了20萬億的杠桿，居民部門的總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到42萬億，居民負(fù)債占居民收入的比重超過90%，問題是居民部門還能借多少錢，加多少杠桿?

　　我們?cè)谙愀鄣臅r(shí)候，人生第一次遇到10級(jí)臺(tái)風(fēng)，但是當(dāng)天中國的企業(yè)還在照常開業(yè)績發(fā)布會(huì)，中國的研究員還在開會(huì)。中國人的勤奮舉世無雙，但是如果大家的聰明才智都用來投機(jī)上，用在地產(chǎn)泡沫上，只會(huì)在錯(cuò)誤的方向上越錯(cuò)越遠(yuǎn)。中國不缺優(yōu)秀的企業(yè)，阿里、騰訊、華為都是各自領(lǐng)域的世界級(jí)企業(yè)，但如果在阿里、騰訊和華為工作都比不過炒房的，那對(duì)中國企業(yè)的發(fā)展是有利還是傷害?

　　房子是用來住的，不是用來炒的!我們看到，監(jiān)管部門已經(jīng)開始動(dòng)手嚴(yán)查信用貸、尤其房抵貸，而央行收緊貨幣政策以后，房貸利率已經(jīng)突破5%，那么靠杠桿起來的地產(chǎn)泡沫還能維持多久?

　　如果新周期還是建立在杠桿之上，那到底是新周期還是新杠桿?

　　只有潮水退去，才知道誰在裸泳。我相信常識(shí)，只有地產(chǎn)泡沫消滅以后，大家不靠投機(jī)致富而是靠工作努力致富，才會(huì)有真正的新周期。