近日，廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”新政霸屏了各大媒體頭條。隨后住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表態(tài)稱，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

　　一時(shí)間，“沖擊高房?jī)r(jià)”“即將步入租房時(shí)代”的聲音不絕如耳。然而，就在部分人為這一舉措點(diǎn)贊的時(shí)候，質(zhì)疑的聲音也越來(lái)越大了：廣州租賃新政中所提的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并沒(méi)有看上去那么美。

　　承租人子女可就近入學(xué)

　　近日，廣州市政府發(fā)布了一份名為《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)的文件，看似“尋�！眳s引爆了不少人的朋友圈。

　　而據(jù)記者了解，引發(fā)各界廣泛關(guān)注的原因是，該《通知》中明確提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”概念：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。簡(jiǎn)而言之，外來(lái)的租房群體子女，將實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)。

　　一直以來(lái)，學(xué)區(qū)房因?yàn)檎紦?jù)教育資源優(yōu)先分配的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格畸高讓很多人望而卻步。對(duì)于北上廣深等一線城市的外來(lái)人口而言，不僅要解決自身的戶口問(wèn)題，還要應(yīng)對(duì)其子女的教育問(wèn)題。沒(méi)有學(xué)區(qū)房，可能就會(huì)讓孩子錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)教育的入場(chǎng)券。但是如果“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”可以落定，有沒(méi)有學(xué)區(qū)房或許就不再是外來(lái)人口子女入學(xué)的首要條件。

　　由此，有人提出，廣州提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是租賃市場(chǎng)上具備里程碑意義的舉措。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的意義其實(shí)在于實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，這有利于平抑房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)分析稱。

　　易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次廣州發(fā)布的租賃新政和當(dāng)前中央鼓勵(lì)的全面深化改革思路相吻合。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，租賃權(quán)益大增，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值角度來(lái)看，租房的性價(jià)比都得到提高了，這有利于對(duì)沖房?jī)r(jià);其次，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中租賃市場(chǎng)是一個(gè)較好的介入點(diǎn);同時(shí)，廣州新政有助于推進(jìn)城市全面發(fā)展，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將加速一些老舊小區(qū)的重新改造，這是老舊小區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值煥發(fā)的一個(gè)重要體現(xiàn)。

　　不過(guò)值得注意的是，嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者坦言，政策的效果預(yù)計(jì)是好的，但部分政策落地可能會(huì)有難度�！白赓�(gòu)?fù)瑱?quán)”可能并不如看上去那樣美。

　　缺乏細(xì)則 面臨質(zhì)疑

　　記者在一些相關(guān)報(bào)道的評(píng)論區(qū)發(fā)現(xiàn)，與剛被提出時(shí)大家紛紛點(diǎn)贊的態(tài)度相反，現(xiàn)在不少人對(duì)廣州租賃新政中的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”提出了質(zhì)疑。譬如：“同權(quán)”有門(mén)檻卻沒(méi)有細(xì)則。

　　記者在《通知》中發(fā)現(xiàn),想要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，要先達(dá)到4種情況：具有本市戶籍的適齡兒童少年;人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生;符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房;以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。

　　只有符合上述條件，才可以到“由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀”。出于此考慮，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，廣州新政所提“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”門(mén)檻較高，符合條件的人群較少，對(duì)廣州房?jī)r(jià)的影響不會(huì)很大。

　　不僅如此，記者還留意到該《通知》指出，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門(mén)制定。也就是說(shuō)，目前廣州提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”除了概念和條件描述，并沒(méi)有更多的具體要求和細(xì)則。

　　比如：租戶孩子就讀前，房東提出要解除租賃合同，那租戶子女還能獲取入學(xué)資格嗎?房東每年都對(duì)外出租，每年都有新房客，是否意味著一套房每年都能有一個(gè)入學(xué)名額?這些網(wǎng)友提出的問(wèn)題，記者在《通知》中皆未找到對(duì)應(yīng)的解決方法。

　　廣州租賃新政提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，在公共服務(wù)權(quán)益同一化的內(nèi)容上，目前僅僅是圍繞著“就近入學(xué)”這一項(xiàng)公共服務(wù)，這實(shí)際折射出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的有限性。江蘇省社科院區(qū)域現(xiàn)代化研究所助理研究員何雨撰文表示。

　　還需出臺(tái)配套政策

　　與此同時(shí)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是否能真正實(shí)現(xiàn)和落地，也讓部分人表示擔(dān)憂。何雨表示，“就近入學(xué)”是一個(gè)普遍性原則，而資源在空間上的分布是不均衡的。部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在的學(xué)區(qū)，購(gòu)買(mǎi)自有住房的家庭，其孩子已經(jīng)讓學(xué)校規(guī)模飽和。不恰當(dāng)?shù)卣f(shuō)，如果“租賃”家庭也有同樣的權(quán)益，學(xué)校能招收那么多的學(xué)生嗎?

　　特別是，如果“租賃”也可以“就近”讀“名�！保�那么必然會(huì)激發(fā)追求優(yōu)質(zhì)教育的家庭進(jìn)行流動(dòng)性投機(jī)。其最終結(jié)果就是進(jìn)一步撕裂、扭曲義務(wù)教育格局，讓名校在生源上變得更加飽和，而弱校則在名校的“虹吸效應(yīng)”下，變得更加邊緣化。

　　從房地產(chǎn)角度上看，一味強(qiáng)調(diào)“租權(quán)”擴(kuò)大，也很可能會(huì)提高具有優(yōu)質(zhì)教育資源的住房區(qū)的房租，進(jìn)而再次提高人們房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。趙秀池對(duì)記者直言。

　　實(shí)際上，關(guān)于廣州租賃新政中提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，其他地市早有類似的做法。記者梳理發(fā)現(xiàn)，譬如深圳、上海、天津、長(zhǎng)沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)。不過(guò)，前提是要積分排隊(duì)。

　　以深圳龍華區(qū)為例。積分排名最靠前的依然是，擁有深圳本地戶籍和已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房屋的群體，他們能夠優(yōu)先獲得學(xué)校名額;其他條件次之的則要往后排。如此一來(lái)，在優(yōu)質(zhì)教育資源原本就緊缺的情況下，有戶口有房屋的人都未必能夠排上好學(xué)校，更何況是積分排名更靠后的租房人群。

　　古語(yǔ)有云：“不患寡而患不均。”如今人們對(duì)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”持“愛(ài)恨交織”的態(tài)度，這或許也反映出公眾對(duì)于教育資源均衡分布、優(yōu)質(zhì)教育資源擴(kuò)充的熱切期盼。

　　由此來(lái)看，關(guān)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落地的質(zhì)疑，學(xué)區(qū)房高價(jià)的爭(zhēng)議，根源并不是住房問(wèn)題，而是優(yōu)質(zhì)教育資源的均衡配置問(wèn)題�！白赓�(gòu)?fù)瑱?quán)”不能破解學(xué)區(qū)房的癥結(jié)。趙秀池表示，即使能夠?qū)崿F(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，好學(xué)�？赡苋允枪┎粦�(yīng)求。

　　因此，趙秀池提出建議稱，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)施非常復(fù)雜，在后續(xù)落地過(guò)程中應(yīng)兼顧教育資源均衡配置、住房限購(gòu)政策、人口調(diào)控政策等問(wèn)題，進(jìn)行統(tǒng)籌落實(shí)。想要真正發(fā)展租賃市場(chǎng)平抑房?jī)r(jià)，還是需要出臺(tái)一系列諸如稅收減免、融資支持等有利于促進(jìn)租賃雙方公平交易、實(shí)現(xiàn)雙方共贏的政策。

　　“租售同權(quán)”將實(shí)現(xiàn)推廣

　　值得一提的是，上述專家的意見(jiàn)，其實(shí)在近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策上已有所體現(xiàn)，尤其是在強(qiáng)調(diào)租賃者權(quán)益、發(fā)展租賃市場(chǎng)方面。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年5月我國(guó)首個(gè)住房租賃法規(guī)征求意見(jiàn)稿公布;7月初上海出售兩塊居住用地要求“只租不售”;7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部等九部門(mén)又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。隨后住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型，“租購(gòu)并重”的政策將引導(dǎo)人們正確看待房屋的購(gòu)買(mǎi)和租賃問(wèn)題，后期會(huì)有更多的相關(guān)政策出臺(tái)，房屋租賃市場(chǎng)將不斷擴(kuò)大和完善。

　　嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充稱，此次廣州租賃市場(chǎng)的改革實(shí)際上帶有“打前陣”的政策含義，即率先在全國(guó)進(jìn)行較早的租賃市場(chǎng)改革。所以廣州作為地方性的租賃市場(chǎng)改革，很多政策內(nèi)容會(huì)成為后續(xù)中央制定租賃市場(chǎng)規(guī)范性條例的模板，也有望為其他地市進(jìn)行租賃市場(chǎng)的改革和發(fā)展樹(shù)立示范榜樣。

　　因此，從這個(gè)方面上分析，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”雖有爭(zhēng)議，但出發(fā)點(diǎn)符合近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上所強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，即要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。而類似于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這樣強(qiáng)調(diào)租賃者權(quán)益的方案，后續(xù)將會(huì)在更多地方推行。