房價真的要降了嗎?

　　從2015年國家開始釋放房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”的信號以來，房價就一路高歌猛進，進入到一個前所未有的上升通道。然而，一路狂奔的房價在以“3·17”新政為代表的一系列一、二線城市“限購令”下開始剎車。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局7月18日發(fā)布的“2017年6月70個大中城市住宅銷售價格”統(tǒng)計數(shù)據(jù)▽

　　據(jù)記者走訪房屋中介了解到的信息，6月份，二、三線城市的房產(chǎn)交易成回暖趨勢，北京等一線城市成交量仍然低迷。有些改善性住房者甚至放棄了換房計劃，剛需購房者更多的是采取持幣觀望的態(tài)度。

　　賣者也開始恐慌，有的按兵不動，有的蓄勢待發(fā)。本來歡歡喜喜的交易行為似乎進入到一個雙方僵持的階段，老百姓關(guān)心的房價走勢也變得撲朔迷離。

　　影響房價的因素

　　高，地價低房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。

　　目前，土地價格不斷飆升，土地供不應(yīng)求，通過舊城改造的拍賣用地也因為動遷因素不斷抬高土地成本。

　　這一點，也可以從北京豐臺、大興等地在土地拍賣制度下“新地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象中得到印證。很多專家學(xué)者認為，從這個邏輯上看，房價應(yīng)該不會暴跌，甚至還應(yīng)該會微漲。

　　而在未來一段時間內(nèi)，房屋供求變化也會在很大程度上對房價起到影響作用。

　　從長期看，房子是用來住的。消費屬性即自住需求，是支持房地產(chǎn)需求的根本因素，一座城市，隨著人口的自然增長和人們收入的增加，對住房的剛性居住需求和改善性居住需求會逐漸釋放到房地產(chǎn)市場上。同樣，一座城市人口流入的增加也意味著住房需求的相應(yīng)增長。

　　中國在過去的20年中，農(nóng)村人口流入城市的城市化進程對房地產(chǎn)市場也起到了重要支撐作用。

　　但是，對未來房屋的供求狀況，不同經(jīng)濟學(xué)家有著不同的分析和預(yù)判。

　　國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜認為，驅(qū)動房地產(chǎn)趨勢性上漲的人口因素已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。從人口的自然增長率來看，未來十年，由于90后生育人口基數(shù)的減少，人口出生率相應(yīng)有所下降。同時，農(nóng)村流入城市的人口將不斷減少。然而，也有一些學(xué)者持有不同的態(tài)度。比如，李大霄認為，在人口不斷流入的大城市，房產(chǎn)市場還是有寬廣的未來，尤其是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，可作為稀有資產(chǎn)長期持有。

　　此外，房地產(chǎn)價格的走勢還取決于市場供給。在我國，主要是取決土地的供給政策。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑，目前，一線城市庫存平均已經(jīng)只有6個月左右，已經(jīng)遠低于12個月的安全庫存標準。

　　從上半年國民經(jīng)濟運行整體情況來看，國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長邢志宏在國新辦新聞發(fā)布會上表示，我國上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.5%，但增速放緩;6月末，全國商品房待售面積64577萬平方米，比上月末減少1441萬平方米。

　　看來，即便在“限購令”政策高壓下，“去庫存”戰(zhàn)果仍很顯著。

　　“租購?fù)瑱?quán)”的意義

　　在我國的房地產(chǎn)市場，有一個很有意思的現(xiàn)象，就是房子的所有權(quán)和居住使用其實是兩碼事。有住房需求的人不一定會買房或者買得起房，買房的人也不一定是因為居住而購買。有消息稱，北京有380多萬房主聯(lián)系不到，上海有10%的房子是空的。

　　據(jù)騰訊與中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%，二線城市24%。遠超國際上20% 的警戒線。空置的房屋是對資源極大的浪費。

　　相比之下，大把大把的北漂、滬漂一族租房的血淚史則是比比皆是。據(jù)統(tǒng)計，全國目前至少有3億到4億人靠租賃來解決住房需求，在北京，每天有約20萬人在找房居住。

　　“居者有其屋”，不一定非要擁有其產(chǎn)權(quán)。有人說，90后將是租房的一代。就在這兩天，廣州提出的“租售同權(quán)”政策開啟了刷屏模式。

　　租購?fù)瑱?quán)模式的背后，體現(xiàn)出了政府對租賃市場的關(guān)注。從長期來看，“租購?fù)瑱?quán)”如果能得到有效實施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。

　　除了存量房，政府未來也將在租賃市場上起到更大作用。目前，在一線城市，開發(fā)商百分百自持用地越來越多。

　　上海近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶型配比都有明確要求。北京也在不斷加強公租房的建設(shè)，并進一步擴大公租房的配比對象范圍，允許“新北京人”(即沒有北京戶口，但長期在北京生活居住的人)也參與到其中。

　　有學(xué)者認為，也許完全意義上租購?fù)瑱?quán)是不存在的，但租賃者的權(quán)益逐步得到提升則是必然的趨勢。