導(dǎo)語(yǔ)：環(huán)境的巨變已然發(fā)生，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領(lǐng)域，“變”已是唯一選擇。究竟這個(gè)行業(yè)會(huì)向哪兒轉(zhuǎn)?

　　編者按：環(huán)境的巨變已然發(fā)生，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領(lǐng)域，“變”已是唯一選擇。究竟這個(gè)行業(yè)會(huì)向哪兒轉(zhuǎn)?我們推出“商業(yè)地產(chǎn)透視”系列報(bào)道終結(jié)篇，和您一起參透商業(yè)地產(chǎn)的玄機(jī)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，這是一個(gè)謀“變”的時(shí)代。

　　潘石屹：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要擁抱互聯(lián)網(wǎng)有一定困難，但是SOHO一定要轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　華陽(yáng)國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)副總裁薛升偉：在目前電商迅猛發(fā)展的情況下，實(shí)體商業(yè)面臨著巨大的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

　　保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊：社區(qū)是房地產(chǎn)行業(yè)的核心價(jià)值所在�；貧w客戶關(guān)懷，提升服務(wù)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)客戶滿足將成為保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要內(nèi)容。

　　王健林：萬(wàn)達(dá)旗下重要的公司叫商業(yè)地產(chǎn)，我們也要加快轉(zhuǎn)型。我們明年還會(huì)發(fā)布我們最新的轉(zhuǎn)型的報(bào)告，怎么轉(zhuǎn)?究竟這個(gè)行業(yè)向哪兒轉(zhuǎn)?

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　　當(dāng)外界紛紛探討如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”或者下行周期時(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之聲亦是不絕于耳。無(wú)論是為應(yīng)對(duì)外在環(huán)境改變還是滿足自身發(fā)展需求，“變”已是唯一選擇。

　　序幕：群雄入場(chǎng)

　　中國(guó)住宅市場(chǎng)從2013年下半年開(kāi)始便進(jìn)入緩慢發(fā)展階段，并幾近停滯，行業(yè)已進(jìn)入下行周期成為主流觀點(diǎn)�；仡櫹愀酆兔绹�(guó)發(fā)展歷程，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)(以住宅為主)處于下行周期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌掷m(xù)的租金收入和資產(chǎn)的保值增值功能，往往成為緩沖自身發(fā)展困境的重要方式。

　　2010年3月，萬(wàn)科拿下第一塊商業(yè)用地。2011年，郁亮接手萬(wàn)科，正式宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并確立三大產(chǎn)品線：購(gòu)物中心“萬(wàn)科廣場(chǎng)”、寫字樓“萬(wàn)科大廈”及社區(qū)商業(yè)“萬(wàn)科紅”。在萬(wàn)科的業(yè)務(wù)譜系中，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)正變得越來(lái)越重要。保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)商也紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，龍湖、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦先后加大商業(yè)投入。

　　特別是在第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的情況下，服務(wù)業(yè)的發(fā)展已成為推動(dòng)寫字樓發(fā)展的重要因素。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)增加值為306739億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值48.19%，遠(yuǎn)超第一、二產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的前景尚可期待。

　　當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)成為下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，如何改變戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)贏得勝利，成為眾企業(yè)不得不考慮的問(wèn)題。

　　第一幕：告別野蠻增長(zhǎng) 領(lǐng)頭羊先行一步

　　過(guò)去二十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以“地”為核心，拿到地就相當(dāng)于拿到了利潤(rùn)，商業(yè)地產(chǎn)也是如此。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)把自己定位為開(kāi)發(fā)商，拿地開(kāi)發(fā)后，多數(shù)都是以“散售”而獲得短期收益的“一錘子買賣”。但這又能持續(xù)多久呢?

　　在去年3月份的一場(chǎng)關(guān)于石家莊商業(yè)地產(chǎn)的討論會(huì)上，有數(shù)據(jù)顯示，石家莊市內(nèi)五區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)在售的純商業(yè)項(xiàng)目約為41個(gè)，待售的44個(gè)，總體量約為1932.6萬(wàn)平米。在這些項(xiàng)目的宣傳推廣當(dāng)中，追求低總價(jià)的拆分散售占了大多數(shù)，超過(guò)80%。

　　在優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越少，競(jìng)爭(zhēng)者卻越來(lái)越多的背景下，那種散售的一錘子買賣無(wú)疑是殺雞取卵。在經(jīng)歷了十幾年的瘋狂增長(zhǎng)后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的存量已經(jīng)相當(dāng)可觀，除了部分有先見(jiàn)之明的企業(yè)逐漸擴(kuò)大自持、開(kāi)始精耕細(xì)作外，很多尤其是二三線城市的企業(yè)依然將自己定位為開(kāi)發(fā)商，走散售的路子，追逐著短期內(nèi)的盈利回報(bào)。

　　轉(zhuǎn)型的步伐有早有晚，類似石家莊商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象無(wú)疑還處于野蠻開(kāi)發(fā)的階段，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心、SOHO寫字樓等明星企業(yè)，在發(fā)展早期同樣經(jīng)歷過(guò)散售的模式，只不過(guò)早已紛紛宣布轉(zhuǎn)型。

　　2012年8月，SOHO中國(guó)正式從“開(kāi)發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)-持有”。潘石屹還表示，SOHO中國(guó)將持有物業(yè)的比例增至20%。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中也逐漸減少攤位的“散賣”，加大招商出租比例。

　　即便如此，國(guó)際領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司——美國(guó)高力國(guó)際表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速減緩令相當(dāng)多國(guó)內(nèi)二線城市寫字樓市場(chǎng)供求失衡格局短期難改，未來(lái)三年內(nèi)空置率還將繼續(xù)上升。

　　雖然中國(guó)服務(wù)業(yè)的占比不斷上升，但向高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型尚需時(shí)日。至于購(gòu)物中心，中國(guó)的雙十一和美國(guó)的黑色星期五帶給整個(gè)零售業(yè)的震蕩清晰可見(jiàn)，傳統(tǒng)零售業(yè)的萎縮導(dǎo)致購(gòu)物中心招租愈加困難。

　　告別“開(kāi)發(fā)商”模式的粗放式增長(zhǎng)，適應(yīng)并學(xué)會(huì)做好運(yùn)營(yíng)商，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)真正需要面對(duì)的難題。

　　第二幕：八仙過(guò)海各顯神通 誰(shuí)能笑到最后?

　　除了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)地產(chǎn)面臨的另一個(gè)威脅就是互聯(lián)網(wǎng)電商的發(fā)展和人們生活工作習(xí)慣的改變。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額262394億元，同比名義增長(zhǎng)12.0%，實(shí)際增長(zhǎng)10.9%;全國(guó)網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長(zhǎng)49.7%。

　　CNNIC最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月，中國(guó)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)6.49億，其中手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)5.57億�；ヂ�(lián)網(wǎng)主要應(yīng)用包括網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、網(wǎng)絡(luò)支付、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)、旅行預(yù)訂等。

　　這意味著，人們將越來(lái)越多的從互聯(lián)網(wǎng)和手機(jī)獲取相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)，而且不僅僅是購(gòu)物。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，以前核心地段、便捷的交通、完善的配套等等的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)正在消失。最近，大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、O2O等等詞匯成了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)口中的常用詞，商業(yè)地產(chǎn)商正在謀求通過(guò)創(chuàng)新性的服務(wù)確立自己的新優(yōu)勢(shì)。許多傳統(tǒng)百貨公司，紛紛投奔互聯(lián)網(wǎng)，如王府井百貨、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，或打造自己的線上網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，或推出APP軟件，或入住微信公眾號(hào)，或與電商巨頭“聯(lián)姻”。

　　拿現(xiàn)在購(gòu)物中心最為熱衷的名詞O2O來(lái)說(shuō)，某商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)信息總監(jiān)張海明說(shuō)，未來(lái)的O2O可以是這樣的：“去主題樂(lè)園游玩，傳統(tǒng)方式是到現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)買票。但有了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，游客想要去玩的時(shí)候，預(yù)先計(jì)劃好多少人去、怎么去、住哪里、怎么玩，然后通過(guò)手機(jī)預(yù)訂好所有的門票、酒店和餐飲。主題樂(lè)園將游客所有的訂單信息確認(rèn)后輸入智能腕帶并郵寄給消費(fèi)者。消費(fèi)者可憑借智能腕帶打開(kāi)酒店房間，驗(yàn)票快速進(jìn)場(chǎng);通過(guò)腕帶智能排隊(duì)，減少游玩時(shí)的等待時(shí)間，還可預(yù)約游玩項(xiàng)目、與卡通人物進(jìn)行互動(dòng)、在終端支付購(gòu)買禮物。游玩結(jié)束后智能退房，獲得制作精美的電子版相冊(cè)，腕帶甚至被游客作為紀(jì)念品收藏�！�

　　即使轉(zhuǎn)身自持做起運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也告別了過(guò)去只要將物業(yè)出租，提供一些簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)，就能坐等收租金的美好時(shí)代�？蛻粜枨笳�或主動(dòng)或被動(dòng)得變得越來(lái)越高，他們要求地產(chǎn)商提供更加智能、更加精準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，他們更需要地產(chǎn)商幫助自己應(yīng)對(duì)同業(yè)甚至來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　在商業(yè)地產(chǎn)存量大增、供應(yīng)過(guò)剩的時(shí)期，誰(shuí)能留住客戶，誰(shuí)才能笑到最后。

　　第三幕：資本與政策互博 誰(shuí)主沉浮?

　　或許，每一個(gè)身處一線的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都清楚轉(zhuǎn)型的必要性，只是更多的是深感無(wú)奈。商業(yè)地產(chǎn)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期開(kāi)發(fā)資金投入大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，即使發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于中國(guó)大陸的香港商業(yè)地產(chǎn)，如今也只能做到租售并舉，才能維持自身發(fā)展。

　　2014年渣打銀行一份關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的調(diào)研報(bào)告顯示，房企兩大主流融資渠道——銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達(dá)到12.3%，較此前調(diào)研的8.7%顯著上升，而信托貸款成本則高達(dá)17.6%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金需求，出路不過(guò)幾條：向下，企業(yè)不斷地?cái)U(kuò)大規(guī)模，靠貸款、信托和銷售來(lái)維持企業(yè)經(jīng)營(yíng);向上，房地產(chǎn)從業(yè)者們從未放棄過(guò)對(duì)資產(chǎn)證券化道路的嘗試和努力，其中，房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品(REITS)備受關(guān)注。

　　2014年5月21日，中信證券“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，“中信啟航”是國(guó)內(nèi)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品。

　　根據(jù)媒體最新消息，暫停近7年的房地產(chǎn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)有望在今年上半年開(kāi)啟試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)直接融資時(shí)代。

　　然而，REITs的中國(guó)之路依然坎坷。首先便是政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，REITs仍缺乏相關(guān)法律的支持。無(wú)論是亞洲REITs發(fā)展規(guī)模最大的日本還是起步較晚的新加坡、香港，均從法律上對(duì)REITs做出了明確的規(guī)定。在沒(méi)有政策保障的情況下，中國(guó)REITs無(wú)疑是“走鋼絲”。

　　其次是稅收障礙。REITs在收到租金后應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而分配剩余收益時(shí)，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營(yíng)業(yè)稅，將出現(xiàn)“雙重”納稅。世界上最早的REITs出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)50年代的美國(guó)，美國(guó)REITs的快速發(fā)展恰恰源于1986年推出的稅收優(yōu)惠政策。相比之下，香港REITs起步之時(shí)，業(yè)內(nèi)歡呼雀躍吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，卻始終沒(méi)有發(fā)展壯大，沒(méi)有稅收優(yōu)惠便是重要原因。

　　當(dāng)然，雖然政策限制因素明顯，我們卻也看到了另一層利好——最愛(ài)冒險(xiǎn)的資本從未停止過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。2014年12月，亞洲地區(qū)最大型的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)匯宣布正式進(jìn)軍國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，并于11月與萬(wàn)科簽訂了合作意向書。

　　或許，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一直在等的，不是資本，而是政策。

　　縱觀整個(gè)行業(yè)，環(huán)境的巨變已然發(fā)生。商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地的粗放型發(fā)展模式已經(jīng)過(guò)去，深耕細(xì)作的時(shí)代正在走來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領(lǐng)域，無(wú)論是轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)公司，還是向運(yùn)營(yíng)商的角色蛻變，以及不斷嘗試各種經(jīng)營(yíng)手段的創(chuàng)新，留給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商的天地，依舊廣闊。