國務(wù)院法制辦公室近日公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，向社會征求意見，這項看似不起眼的條款，實際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開了政策窗口。而去年的“9·30新政”，事實上已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實施資產(chǎn)證券化。

　　所謂的資產(chǎn)證券化，就是將非標(biāo)的房貸，按個人的還貸風(fēng)險分類，打包成標(biāo)準(zhǔn)化的證券產(chǎn)品，在金融市場交易。對于原資產(chǎn)擁有者來說，出售資產(chǎn)可以回收流動性，用來投資、貸款等其他高收益的金融產(chǎn)品。對于投資者來說，個人房貸風(fēng)險低、穩(wěn)定性好，是非常好的固定收益類產(chǎn)品。房貸資產(chǎn)證券化的同時，也是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的過程，是資產(chǎn)方分散風(fēng)險的辦法。

　　MBS在盤活存量資產(chǎn)的同時，也可以在信貸總量受限的情況下更好地配置資源。傳統(tǒng)的房貸市場，存量房貸無法流動，新增房貸就需要央行擴(kuò)張貨幣供應(yīng)量，顯示為央行放水和信貸總量的上升。對于商業(yè)銀行來說，存量房貸趴在資產(chǎn)項上，無法進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)換，調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也很困難。有了MBS這一工具，房貸可以不受信貸總體環(huán)境的約束，尤其是在利率高漲的時候，銀行可以出售收益較低的房貸資產(chǎn)，用于發(fā)放高利率的房貸。

　　中國上一次房貸資產(chǎn)證券化受阻于美國的次貸危機(jī)，而次貸危機(jī)的源頭正是被過度證券化了的房貸，當(dāng)住房價格下滑時，復(fù)雜的證券化了的房貸資產(chǎn)出現(xiàn)崩盤，引發(fā)了多個金融子市場的危機(jī)�？紤]到中國多數(shù)時間房貸首付都高達(dá)三成（只有少數(shù)幾乎低到兩成），這意味著整體房價跌幅超過三成也不會損及房貸（還要考慮購房后的平均漲幅），所以中國多數(shù)城市房貸的資產(chǎn)質(zhì)量要高于美國。

　　從這一點(diǎn)講，房貸資產(chǎn)證券化對于投資者來說也是一個好消息，早期中國固定收益類產(chǎn)品種類少，類型單一，近年經(jīng)過發(fā)展，也主要以企業(yè)債、城投債為主，受制于剛性兌付，政府信用隱性擔(dān)保的金融產(chǎn)品信用利差較小，投資者熱情不高，而信用等級低的金融產(chǎn)品，投資者也不敢買，流動性不好。相對來說，MBS信用等級高，流動性好，是一種更好的固定收益產(chǎn)品。

　　正因為房貸的資產(chǎn)質(zhì)量很高，所以商業(yè)銀行不到最后，不會出售這類資產(chǎn)。今年以來，央行連續(xù)放松貨幣，但近幾個月銀行的信貸規(guī)模反而下降，這表明銀行已經(jīng)沒什么好的企業(yè)可以貸款了。這個時候，銀行也更沒有動力去出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來獲得流動性了，對于商業(yè)性貸的資產(chǎn)證券化的積極性自然不是很高。

　　住房公積金管理中心對于房貸資產(chǎn)證券化的態(tài)度更積極一些，因為近年來各地的公積金時常告急、入不敷出，申請公積金貸款排隊是家常便飯，所以公積金管理中心有很強(qiáng)的動力通過房貸資產(chǎn)證券化回收流動性，用于發(fā)放更多的貸款。

　　眼下確實是房貸資產(chǎn)證券化的好時機(jī)。一方面中國的金融市場相比2008年前，有更強(qiáng)的定價能力、更大的市場規(guī)模和更高的交易量，這些都可以保證證券化的房貸資產(chǎn)能保持較好的流動性，而不只是一種嘗試。另一方面，輿論環(huán)境和市場形勢讓房貸證券化不會太熱，也不會面臨更多的指責(zé)，讓其可以低調(diào)成長。