11月10日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)開展“首付貸”、“眾籌炒房”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，旨在對各企業(yè)在為期一個(gè)月的時(shí)間里整頓“首付貸”等房產(chǎn)金融產(chǎn)品。

  這是繼10月份深圳市市場稽查局對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)企業(yè)啟動檢查以來，政府再次對房地產(chǎn)市場金融業(yè)務(wù)尤其是“首付貸”等業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管。

  過去幾年來，利益驅(qū)動著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開發(fā)了多樣的金融產(chǎn)品，提供首付環(huán)節(jié)的金融服務(wù)成為主流，并漸成規(guī)模;但隨著“首付貸”等被嚴(yán)查，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的金融創(chuàng)新遇到了阻礙。

  爭議“首付貸”

  央行11月11日公布了10月份信貸數(shù)據(jù)。其中顯示，10月份新增居民中長期貸款為4891億元，占當(dāng)月新增人民幣貸款比例達(dá)75%，而9月份新增居民中長期貸款約為5741億元，占當(dāng)月新增人民幣貸款比例達(dá)47.06%。

  居民中長期貸款一般被視為房貸，10月份的數(shù)據(jù)相比9月份有明顯下降。九州證券分析師鄧海清認(rèn)為，居民中長期信貸仍高達(dá)5000億，未明顯下行，與10月份百城價(jià)格指數(shù)同比繼續(xù)上行一致，表明房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場的打壓并不如市場預(yù)期。

  在當(dāng)前房地產(chǎn)市場，以“首付貸”為主的金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在被嚴(yán)控，中國銀監(jiān)會在近日明確提及“嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”，其中便包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等內(nèi)容。

  根據(jù)中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司(以下簡稱“中債登”)發(fā)布的《中國銀行業(yè)理財(cái)市場報(bào)告(2016上半年)》，今年上半年共有2.09萬億元的銀行理財(cái)資金流向房地產(chǎn)，較2015年年底新增5500億元。

  一家股份制銀行內(nèi)部人士對記者表示，銀行理財(cái)?shù)馁Y金是登記在冊能夠查閱的，還有部分資金通過委托貸款或自營投 資等形式進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。

  像“首付貸”這樣的金融業(yè)務(wù)放大了購房者在購置房產(chǎn)時(shí)的杠桿，一旦房價(jià)出現(xiàn)較大程度下跌，購房者則會有斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

  這使得政府對于房產(chǎn)中介開展的金融業(yè)務(wù)把控加嚴(yán)。10月初，深圳市金融辦、市場和質(zhì)量監(jiān)管委等七部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中便提到“嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)”。

  但記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，仍有中介機(jī)構(gòu)變相開展“首付貸”業(yè)務(wù)。記者以購房者身份來到多家中介門店并問及是否還有“首付貸”，房企中介工作人員表示，最近政策越來越嚴(yán)，“首付貸”早就不做了，但是可以提供消費(fèi)貸款。也就是說，購房者將本該用于裝修、購置家電等消費(fèi)行為的消費(fèi)貸款用于了首付。

  房產(chǎn)中介金融算盤

  作為一個(gè)信息極不對稱的市場，二手房市場交易復(fù)雜，并非所有買賣者對于市場及政策都非常熟悉，房產(chǎn)中介做金融也便有了空間。

  以鏈家為例，其金融業(yè)務(wù)分為兩個(gè)部分，分別是以鏈家理財(cái)為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺以及以理房通為代表的第三方支付。

  鏈家方面資料顯示，2015年鏈家金融已實(shí)現(xiàn)收入12.4億，稅前利潤3.2億元，預(yù)計(jì)2016年將實(shí)現(xiàn)收入20億，稅前利潤5.9億元。這意味著鏈家金融的收入和利潤將在2016年實(shí)現(xiàn)翻倍。

  鏈家金融旗下的鏈家理財(cái)網(wǎng)站信息顯示，理財(cái)產(chǎn)品家多寶系列目前分為5種，分別是用于償還房屋銀行di押借款的家多寶9號、用于支付購房所需尾款的家多寶2號、用于周轉(zhuǎn)自用的家多寶3號、用于經(jīng)營所需短期資金周轉(zhuǎn)的家多寶8號以及用于家庭消費(fèi)的家多寶5號。

  截至2016年11月10日，平臺上提供的借款有56.4%用于贖樓，用于購房尾款的為28.3%，其余為房屋di押經(jīng)營借款和di押消費(fèi)借款等。通過借款業(yè)務(wù)，鏈家已發(fā)放收益約2.74億元，共有約34萬人進(jìn)行投 資，人均投 資11.77萬元，投 資總金額約合40億元。

  此外，鏈家在租房業(yè)務(wù)板塊的丁丁和自如也涉足金融業(yè)務(wù)。自如便是通過與京東金融合作，為用戶提供房租月付的分期服務(wù)。

  鏈家董事長左暉曾表示，二手房交易太復(fù)雜，做金融是本著撮合交易的動機(jī)，希望交易順暢，金融業(yè)務(wù)不是主動趨利的產(chǎn)物。

  但房產(chǎn)中介做金融的隊(duì)伍和規(guī)模卻在不斷增大。世聯(lián)行結(jié)合消費(fèi)場景，在去年3月推出了其互聯(lián)網(wǎng)金融信息服務(wù)平臺“世聯(lián)集金”，并與中信銀行簽訂資金托管協(xié)議。

  今年8月，世聯(lián)行建立資金托管平臺。世聯(lián)集金官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，平臺累計(jì)交易金額約2.6億元。

  世聯(lián)行方面資料顯示，2016年上半年世聯(lián)行金融服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利額占毛利總額的四分之一，核心產(chǎn)品家圓云貸主要為擁有自有房產(chǎn)或已經(jīng)簽訂購房合同并付清首付款的申請人提供“消費(fèi)貸”、“裝修貸”、“家居貸”、“教育貸”、“車位貸”、“商工貸”等系列金融產(chǎn)品。

  中原集團(tuán)也成立了由中原資產(chǎn)管理有限公司、中原理財(cái)有限公司、中原理財(cái)(國際)有限公司、中原證券有限公司所組成的中原金融集團(tuán)，旨在為客戶提供精細(xì)的資產(chǎn)分布意見，建議投 資組合的成份及分配。

  房產(chǎn)中介在金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)上百花齊放，但總體看來其底層工具仍是P2P和小額貸款公司，而房產(chǎn)中介積累了大量終端數(shù)據(jù)，把握住了消費(fèi)場景，從而可以向金融伸出觸角。

  但隨著監(jiān)管措施進(jìn)一步加強(qiáng)，對于房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)處在風(fēng)口浪尖的“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)整頓也在加強(qiáng)，像《通知》這樣的整頓條例已多次下發(fā)。

  在《通知》下發(fā)后，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會秘書長曾光光表示，如果有企業(yè)在月內(nèi)未完成改造的，將通報(bào)給有關(guān)執(zhí)法部門。