土地市場(chǎng)“熄火” 多個(gè)“地王”醞釀賣股

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者 張曉玲 實(shí)習(xí)生 石鈺 深圳、廣州報(bào)道

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)在新一輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。

　　“很多公司今年拿下的高價(jià)地正在尋找合作對(duì)象，我們公司就收到了不少邀約�！�11月6日，一家擅長(zhǎng)豪宅開發(fā)的地產(chǎn)商內(nèi)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)高價(jià)地?cái)?shù)目高達(dá)228宗，在10月22個(gè)城市調(diào)控后，房企資金鏈趨緊，土地市場(chǎng)開始明顯降溫，228宗高價(jià)地面臨程度不等的市場(chǎng)壓力。

　　記者調(diào)查顯示，目前合肥、杭州等地“地王”已出現(xiàn)密集股權(quán)變動(dòng)，拿地方急于轉(zhuǎn)讓股權(quán)或選擇合作伙伴進(jìn)行開發(fā)，粗略統(tǒng)計(jì)約占今年“地王”項(xiàng)目約30%。

　　在房企資金鏈全面收緊、開發(fā)商普遍對(duì)后市不樂(lè)觀的情況下，不少拿地較多、價(jià)格較高的房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)在加大。如信達(dá)、融信等;中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，要消化“地王”房?jī)r(jià)至少要在一年內(nèi)上漲50%，而這似乎并不可能。

　　部分拿地金額遠(yuǎn)大于銷售金額的房企，未來(lái)一年將面臨巨大壓力，可能出現(xiàn)虧損，甚至在此輪調(diào)控中被淘汰出局。

　　土地市場(chǎng)降溫

　　史無(wú)前例的調(diào)控高壓之下，土地市場(chǎng)的變化顯而易見：一月前還是“地王”頻出，一月后便幾無(wú)溢價(jià)。

　　2016年前三季度，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，并在8-9月達(dá)到了高峰，“地王”從北京、上海核心區(qū)域蔓延到延慶、密云等遠(yuǎn)郊，甚至更多的內(nèi)陸二線城市，如鄭州。

　　在這9個(gè)月里，蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無(wú)錫等城市，土地溢價(jià)率動(dòng)輒100%以上，土地出讓金均同比翻倍。

　　然而到了調(diào)控頻繁出臺(tái)的10月，高價(jià)地便開始衰減。10月10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌;而在9月，10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有50宗，8月則有46宗。

　　11月首周，高價(jià)地?cái)?shù)量急劇減少，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)22宗超過(guò)10億單價(jià)地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地只有11宗，集中在濟(jì)南等少數(shù)城市。

　　“嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的城市，基本告別了高價(jià)地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，在10月調(diào)控前，賣地必然出地王的城市，如上海、杭州、南京等，在11月首周出讓的集中土地溢價(jià)率均在10%以內(nèi)。

　　整體來(lái)看，一二線土地市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告，10月10個(gè)典型城市(北京、上海、廣州、深圳等)土地成交建筑面積 2022 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 36.7%，;土地出讓金收入 689.6 億元，環(huán)比大降52.6%。

　　張大偉認(rèn)為，在連續(xù)重磅政策的影響下土地市場(chǎng)開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。

　　前述開發(fā)商人士進(jìn)一步指出，隨著各部門政策出臺(tái)，從資金、需求、信貸等多方面，更限制了“地王”的出現(xiàn)。其中針對(duì)開發(fā)商的資金約束也達(dá)到了一個(gè)新高度。

　　近期，上交所和深交所出臺(tái)分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定房企通過(guò)公司債募集的資金不得用于購(gòu)置土地。

　　這截?cái)嗔朔科竽玫氐闹匾�資金來(lái)源。根據(jù)中信建投梳理，從2015年至今年9月1日的土地?cái)U(kuò)張中，參與過(guò)地王項(xiàng)目的企業(yè)都發(fā)行了一定規(guī)模的公司債，包括A股和內(nèi)房股。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度房企公司債發(fā)行規(guī)模便達(dá)到7481億元;但10月份為396億元，環(huán)比下降近一半。

　　11月3日，央行上�？偛堪l(fā)文，要求各商業(yè)銀行切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)，進(jìn)一步限制了房企資金用于買地。

　　易居報(bào)告稱，一月多來(lái)政府多方調(diào)控，限制“地王”已初步見效。

　　“地王”消化難題

　　土地市場(chǎng)降溫，隨之而來(lái)的問(wèn)題是，這一輪很多“地王”背后的資金來(lái)源方為央企、國(guó)企、中小房企及金融機(jī)構(gòu)，他們將如何消化“地王”?

　　“協(xié)商退地，囤地待房?jī)r(jià)上漲，合作開發(fā)等等方式都有�！鼻笆鲩_發(fā)商人士透露，有些“地王”在拿地時(shí)便和地方政府有默契：必要時(shí)可以退地，或者延遲繳納土地出讓金，或者降地價(jià)等。

　　但絕大多數(shù)“地王”的捕獲者并不具備這樣的能力。而過(guò)去多年來(lái)消化“地王”的老辦法：坐等房?jī)r(jià)上漲，似乎也難以奏效了。

　　張大偉分析，一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。短期內(nèi)，部分過(guò)去報(bào)價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)快速回調(diào);整體看，市場(chǎng)的調(diào)整期還將維持6-9個(gè)月，信貸收緊的尺度將會(huì)影響這一輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度。對(duì)于溢價(jià)率超過(guò)100%的地王來(lái)說(shuō)，如地王區(qū)域未來(lái)1-2年售價(jià)漲幅不到100%，入市的難度都非常大。

　　轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合作開發(fā)、分散風(fēng)險(xiǎn)，成為大多數(shù)“地王”的選擇。除了那些在拿地階段便多家公司捆綁在一起的項(xiàng)目，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，調(diào)控風(fēng)暴剛開始，便有多個(gè)“地王”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股份或引入合作方。

　　如本身并不具備強(qiáng)操盤能力的信達(dá)，早就打算引入合作方。10月中旬，信達(dá)地產(chǎn)稀釋杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%，123.18億元的土地款也由信達(dá)、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān)。

　　11月7日，信達(dá)在上海的首個(gè)“地王”項(xiàng)目面世，該“地王”引入了泰禾集團(tuán)，雙方具體合作方式是，信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬(wàn)元和8000萬(wàn)元設(shè)立項(xiàng)目公司，其中坤瓴投資由信達(dá)地產(chǎn)持有8.75%，泰禾集團(tuán)持有11.25%，寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金持有80%。在這一模式中，信達(dá)主要是財(cái)務(wù)投資，泰禾少量持股，主要負(fù)責(zé)操盤和代建。

　　在杭州，10月18日，綠城杭州潮鳴項(xiàng)目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)，這是雙方首次合作，建發(fā)以財(cái)務(wù)注資為主，股權(quán)占比30%，綠城則負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤、管控。

　　從機(jī)構(gòu)來(lái)看，不具備操盤能力的小型開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)成為“地王”股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主力;從地區(qū)來(lái)看，目前轉(zhuǎn)讓股權(quán)較多的“地王”項(xiàng)目分布在合肥、杭州、上海等地。

　　深圳中原地產(chǎn)研究總監(jiān)王飛認(rèn)為，部分房企稀釋“地王”股權(quán)，是因?yàn)閲?yán)厲調(diào)控使樓市降溫明顯，房企在資金、成本控制上都面臨更大的壓力。

　　部分房企風(fēng)險(xiǎn)加大

　　截至目前，調(diào)控月余的市場(chǎng)正在發(fā)生巨變，房?jī)r(jià)與地價(jià)的互相傳導(dǎo)效應(yīng)正在顯現(xiàn)。前述開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，由于調(diào)控壓力，以及北京、深圳等地轉(zhuǎn)變土地出讓方式，控制地價(jià)，競(jìng)拍配建房甚至持有面積，開發(fā)商現(xiàn)在對(duì)于土地市場(chǎng)的熱情都降低了很多。

　　政策高壓和市場(chǎng)降溫之下，哪些拿了地王的房企壓力最大?

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，年內(nèi)搶地最積極的39大房企合計(jì)拿地為10138億，平均拿地成本為7089元每平方米。相比2015年標(biāo)桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)52.8%。

　　“地王制造機(jī)”信達(dá)地產(chǎn)便是其中的典型。信達(dá)地產(chǎn)是去年以來(lái)樓市火熱時(shí)買地的積極分子。自2015年以來(lái)，信達(dá)高調(diào)入局一二線城市土地市場(chǎng)，以高溢價(jià)率地價(jià)橫掃其他房企，將多塊高價(jià)地收入囊中。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目總耗資高達(dá)352.03億元;今年前9個(gè)月，信達(dá)銷售金額為114億元，但拿地已經(jīng)支出了215.13億元。

　　福建房企融信是另外一個(gè)地王先鋒。近一年來(lái)，融信在上海、杭州等土地市場(chǎng)耗資總額超過(guò)340億元， 而其去年的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。

　　以業(yè)內(nèi)通行的當(dāng)期買地金額對(duì)比銷售數(shù)據(jù)來(lái)衡量，超過(guò)12個(gè)月則有風(fēng)險(xiǎn)，融信、信達(dá)等企業(yè)需要17-18個(gè)月的銷售金額，都屬于拿地非常激進(jìn)的典型房企。

　　拿地多、特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購(gòu)的影響;50大城市拿地金額中有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來(lái)銷售壓力巨大。

　　一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象是，盡管2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但由于土地成本大幅上漲，前三季度房企的平均利潤(rùn)率已經(jīng)跌破8%，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來(lái)越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，留下的公司也將面臨核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇的難題。

　　易居研究院指出，部分房企融資成本低，將利好下半年拿地和企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張，尤其是一些央企代表如保利地產(chǎn)、金融街等企業(yè)更是如此。而對(duì)于一些房企來(lái)說(shuō)，在下半年獲取低廉的債務(wù)融資會(huì)比較困難。

　　以融信為例，2015年下半年開始，融信通過(guò)低利率的債券市場(chǎng)獲取了巨額資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來(lái)，融信發(fā)行公司債券和私募債總額高達(dá)110億元，但在監(jiān)管層收緊開發(fā)商融資后，若無(wú)強(qiáng)大銷售現(xiàn)金回籠，融信后續(xù)資金來(lái)源堪憂。