距9月30日北京出臺樓市調(diào)控新政已過去一個月。截至昨天，來自多家房產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京新房和二手房市場均出現(xiàn)降溫，新政對于市場成交量已經(jīng)形成明顯打壓，新房價格漲幅受到明顯制約，二手房價格開始企穩(wěn)，局部房源出現(xiàn)下滑趨勢。目前來看，政策的目的已經(jīng)達到。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場都會處于一個相對的低谷期。

　　□數(shù)據(jù)

　　新房成交環(huán)比下滑4成供應(yīng)減少6成

　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月(截至30日)，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共成交8508套，環(huán)比上月減少41%，這一成交量創(chuàng)造了近5個月的新低。與此同時，10月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米，環(huán)比下滑3%。

　　偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，10月除了自住型商品房，各類新房的交易量均出現(xiàn)下滑。截至29日，公寓類產(chǎn)品在10月的交易量為5100套，較9月全月下降了43.3%;普通住宅成交2367套，較9月全月下降48.8%。自住型商品房交易量有所增長，成交470套，環(huán)比9月全月增加39.1%。

　　在區(qū)域分布上，大興區(qū)以1917套交易量、22%的占比位居全市第一，房山區(qū)、順義區(qū)分居二、三位，交易量均過千，平谷區(qū)占據(jù)第四位。

　　從“9·30”新政滿月數(shù)據(jù)來看，新房成交量下滑非常明顯，成交價格變化幅度相對較小。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，新政之后成交快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響;另一方面則是受到供應(yīng)“短路”的制約。

　　新政之后，市場需求出現(xiàn)分化，大部分并不迫切買房的客群開始選擇觀望，尤其是一些需要“賣舊買新”涉及連環(huán)單交易的改善型需求，由于

　　在“賣舊”環(huán)節(jié)難以在預(yù)期價位出讓，也使得其“買新”的置業(yè)計劃被迫延期。

　　從供應(yīng)來看，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，10月北京住宅市場僅有9個項目取得預(yù)售許可，新增預(yù)售2965套，環(huán)比減少64%，這一供應(yīng)量創(chuàng)造了除春節(jié)所在的2月之外的月度新低，供應(yīng)的嚴重不足，也直接導(dǎo)致10月的成交低迷。

　　這樣的局面在未來幾個月內(nèi)仍將持續(xù)。11月預(yù)期入市的項目也僅在10個左右，而之后的12月、1月、2月，元旦到春節(jié)長假期間，仍然是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季。在此期間，供應(yīng)的不足將使得成交價格繼續(xù)企穩(wěn)。

　　二手房大戶型降溫小戶型成交占比提升

　　相比新房，新政對二手房市場的影響更是立竿見影。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年10月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18105套，較9月同期下降了30.1%，10月全月網(wǎng)簽將從9月的3萬余套跌至兩萬套左右。除了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，北京二手市場實際交易量的下滑更為明顯。

　　根據(jù)我愛我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬，新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場實際交易量大幅降溫的影響，預(yù)計11月北京二手房網(wǎng)簽量將出現(xiàn)大幅回落。

　　此外，根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計，10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月

　　同期上漲了50%。這意味著，新政過后，北京二手市場的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，客戶端陷入觀望，有意愿看房、購房的客戶大幅減少，節(jié)前的恐慌購房氣氛已然不在。

　　價格方面，10月北京二手房房價明顯企穩(wěn)，業(yè)主端漲價現(xiàn)象不復(fù)存在，部分著急賣房置換或著急用錢的業(yè)主開始主動調(diào)低報價，預(yù)計11月北京部分前期房價漲幅過快區(qū)域的房價，以及大戶型房價將出現(xiàn)回落。

　　另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，10月北京區(qū)域通過我愛我家達成的二手房交易中，使用商業(yè)貸款支付的比例占52.4%，較9月減少了9.4個百分點，全款支付的比例達到32.4%，較9月增加了7.9個百分點。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京樓市調(diào)控新政出臺后，信貸的收緊以及首付比例的提高，尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高，使得全款購房比例有所增加。

　　此外，10月北京區(qū)域通過我愛我家達成的二手房交易中，一居室占30.3%，環(huán)比9月增加2.5個百分點，兩居室、三居室分別占49.3%、17.6%，環(huán)比分別減少0.8%、1.8%，其中，一居室在今年10個月中占比首次超過3成，而兩居室的占比則首次下降到了5成以下。

　　9·30新政出臺后，非普通住宅首付比例大幅提高，在很大程度上影響了大戶型住宅的交易，不少資金實力相對有限的購房者，不得不轉(zhuǎn)向購買140平方米以下的戶型，使得大戶型住宅的交易占比在10月出現(xiàn)下降。

　　□探訪

　　項目被迫封盤房企壓力大

　　“9·30”樓市新政之后，按照首套、二套(及以上)以及普通住宅、非普通住宅分為四檔，不同程度地提高了最低首付比例。對于買家來說，首付提高尤其是二套非普住宅首付提高，讓一部分中高端改善型客戶購房計劃不得不暫時擱置。

　　“確實有不少客戶因為資金的原因暫時放棄了購房”，北京某品牌房企營銷負責(zé)人告訴記者，不過由于項目前期蓄客較多，基數(shù)大，所以雖然流失了一部分，但仍有不少是有效購買需求。在他看來，與客戶流失相比，好幾個項目因為拿不到預(yù)售證而無法開盤，讓他感到更巨大的壓力。

　　按照原來的計劃，該房企有幾個高端項目計劃在四季度開盤，不過新政之后，供應(yīng)端開始收緊，“眼看臨近年底，要如期完成今年的銷售任務(wù)怕是很難了”。

　　市場需求的萎靡不振，再加上近期樓市的高壓狀態(tài)，開發(fā)商推盤意愿陷入空前低迷。

　　□觀點

　　北京樓市正在重歸理性

　　隨著9月30日“京八條”新政的落地，北京樓市正在重歸理性。新房供應(yīng)重啟90/70政策，90平方米以下住宅供應(yīng)不低于70%，并加大了自住型商品房供應(yīng)，還從土地招拍掛和預(yù)售證核發(fā)方面對新房銷售進行控制，胡景暉認為，新政將十分有利于加大中低價位商品房供應(yīng)，避免新房豪宅化，抑制房價過快上漲。隨著新政的進一步落實和實施，北京的新房市場還將繼續(xù)降溫。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認為，目前來看新政對于市場成交量已經(jīng)形成明顯打壓，二手房價格開始企穩(wěn)，未來很可能出現(xiàn)下滑趨勢，新房雖然價格沒有出現(xiàn)明顯下滑，但漲幅已經(jīng)受到制約，預(yù)計會保持穩(wěn)定的狀態(tài)。目前來看政策的目的已經(jīng)實現(xiàn)，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場都會處于一個相對低谷期。

　　在任啟鑫看來，市場需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預(yù)計抱以觀望心態(tài)的購房者還將持續(xù)增加，春節(jié)前后北京新房市場的購買意向?qū)⒔抵岭A段性冰點。而供應(yīng)端的盤整局面將維持到明年4月前后，隨著新一批自住型商品房的集中入市，以及后續(xù)限定房價項目的開閘供應(yīng)，預(yù)計住宅的市場供應(yīng)將會逐步復(fù)蘇。屆時，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價格體系等也將發(fā)生新的變化。