近兩年地產成交持續(xù)旺盛，房企銷售金額大幅增長，回款十分優(yōu)異，手握巨量現(xiàn)金的房企也成為資本虎視眈眈的對象。

房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過面包的土地投資市場，巨量資金急需配置，優(yōu)質地產公司股權成為其最佳選擇。

對于這些手握重金的地產公司，分析師們的觀點分為兩派：一派認為現(xiàn)金流充裕的大公司將并購優(yōu)質小地產公司，尤其是那些擁有優(yōu)質地塊儲備的上市公司，間接折價獲得土地儲備，從而提振股價；另一派認為現(xiàn)金流充裕的上市公司將提高分紅比例，從而吸引投資者注意。

2016年上半年行業(yè)前十大房企累計銷售金額平均銷售金額9740億元，平均同比增速60.5%，除萬達集團外其他企業(yè)全部為正增長，剔除萬達后平均增速69.2%。

以恒大地產為例，2016年1-9月份，恒大合約銷售金額達2806億元，同比增長117.9%，而金地集團前9月，銷售額增速也達到了84.31%。

擁有優(yōu)質土地儲備公司的股權將成為大公司爭奪對象

當前土地貴過房價的背景下，土地已經成為資本品。對于地產公司而言，買入地產股相當于買入折價土地。

華泰證券認為：買入地產股，相當于買入折價的土地，并以更低的風險享受同等或更高的回報率。

目前房價漲幅落后于地價，在傳統(tǒng)的“拿地-開發(fā)-銷售”的商業(yè)模式下，土地投資回報率下降。同時，由于開發(fā)商數(shù)量過多，以及上半年融資渠道的放開，導致土地一級市場“地王”頻出。

在當前去庫存背景下，土地供給收緊，房企為了持續(xù)經營，只能通過收購股權的形式通過土地二級市場獲得項目，土地上升為資本品。

目前融資渠道和監(jiān)管層面逐漸收緊，開發(fā)商將進入優(yōu)勝劣汰的階段，一方面房企買入地產公司股票相當于買入了土地資源;另一方面具有資金實力的房企將通過收購地產公司的形式獲得項目資源，不具開發(fā)實力的房企也將集中出售項目公司股權，從而退出地產行業(yè)。結果便是，未來行業(yè)集中度將逐漸提高。

地產公司目前普遍折價在6-7折左右，對應4年的開發(fā)周期，對于不打算繼續(xù)新增拿地未來將退出地產的房企，4年后開發(fā)完畢則公司成為純現(xiàn)金公司，估值理應恢復到平價水平，也就是說年均回報率為9.3%-13.6%，略高于當前地產行業(yè)的ROE平均水平11.56%。

如今，房企毛利率將繼續(xù)下降，也將帶來ROE的持續(xù)下行。以中國武夷為例，當前公司NAV估值折價6折，假設未來公司不再新增拿地，那么中國武夷股票的年均回報率則為10.8%。所以買入地產股，相當于買入折價的土地，并以更低的風險享受同等或更高的回報率。

興業(yè)證券也持有相同觀點：房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過面包的土地投資市場，巨量資金急需配置，優(yōu)質地產公司股權成為其最佳選擇。

房地產大周期沒有見頂，資產荒背景下，地產股是場外增量資金的必然配置標的，資產荒背景下地產股必然有超級大行情。

現(xiàn)金流充裕的大地產公司提高分紅率將使公司股權更具吸引力

中信證券則從股息率提高的角度論證了現(xiàn)金流充裕的大地產公司本身將更具吸引力。

根據(jù)中信證券統(tǒng)計：股息率排名靠前的地產企業(yè)，其在2010年時平均現(xiàn)金分紅比例為17.9%到2015年時上升到43.4%。

新增投資預期回報太低，企業(yè)不斷在高價地面前碰壁。行業(yè)整體告別“快速融資——快速拿地——快速銷售”階段。即使銷售轉冷，土地市場也并無好機會，這是推動企業(yè)提高現(xiàn)金分紅的最關鍵原因。而上市公司股東結構變化，高分紅被市場認可，是分紅提高的催化劑。

中信證券在報告中測算，當未來業(yè)績相比2015年不增長時，如果有企業(yè)采取進取的分紅政策(現(xiàn)金分紅比例超過50%)，則仍有企業(yè)股息率可以達到3%以上。

假設2016/2017年業(yè)績增速均為20%，企業(yè)普遍采取進取的分紅政策，且地產股股價無變化，則剔除三四線為主的企業(yè)后，有金融街/華僑城A/萬科A/保利地產/首開股份/新城控股和北京城建等公司的股息率頗具吸引力(可能超過4.5%)。

最后，中信證券總結道：股東中追求高股息回報，會推動企業(yè)股息分派越來越慷慨。

只要低利率的環(huán)境不發(fā)生極大變化，就有理由相信2016年的股息分派將又一次成為增量資金買入部分地產股的理由。