北京土地市場昨日迎來順義仁和鎮(zhèn)兩宗地塊出讓，經(jīng)過多輪舉牌，均由北京城建興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下，合計成交價近50億元。業(yè)內(nèi)人士測算，兩宗地成交樓面價均超過3萬元／平方米，刷新六環(huán)外最高樓面價紀(jì)錄，并遠(yuǎn)超當(dāng)前同區(qū)域在售房價。

    昨天下午，首先競拍的是順義區(qū)仁和鎮(zhèn)SY00-0005-6007、6005地塊，土地總面積118126.86平方米，規(guī)劃建筑面積208824平方米。截至現(xiàn)場競拍前，國土局共收到3次報價，吸引了北京城建興順、保利和招商局3家房企參與競爭。經(jīng)過數(shù)十輪角逐，北京城建興順以26.475億元、并配建39300平方米限價房奪得該地。

    另一宗現(xiàn)場競拍的是順義區(qū)仁和鎮(zhèn)SY00-0005-6001等地塊，土地總面積139657.35平方米，規(guī)劃建筑面積204355平方米，起始競拍價15.61億元。參與現(xiàn)場競拍的除了上述三家企業(yè)外，還吸引了陽光城和金地旭輝永同昌聯(lián)合體。經(jīng)過50余輪激烈競爭，北京城建興順最終以23.415億元、并配建75000平方米限價房將該地塊收入囊中。據(jù)了解，兩宗地塊“限價商品住房”的銷售限價均為13500元／平方米。

    “兩宗地塊成交樓面價分別達(dá)到3.3萬元／平方米和3.4萬元／平方米，是六環(huán)外樓面價的歷史最高價，在順義區(qū)域僅次于此前成交的后沙峪地塊�！睋�(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，順義仁和區(qū)域以前共成交5宗地塊，樓面價基本在1萬元／平方米以內(nèi)，合計供應(yīng)土地74萬平方米，“目前區(qū)域內(nèi)二手房交易較少，新建商品房均價在2萬元／平方米左右。北京六環(huán)價格預(yù)期進入5萬+時代�！�

    據(jù)統(tǒng)計，截至目前今年北京土地市場累計成交金額已達(dá)到1564.925億元，目前待售還有14宗地塊，起始價合計約278億元。

    ■新聞解讀

    樓面價和房價到底什么關(guān)系？

    北京晨報訊（記者 楊奕）今年以來，北京土地市場持續(xù)升溫，高價地層出不窮，成交樓面價被不斷刷新。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，商品住宅部分樓面價超過3萬元／平方米的地塊已經(jīng)累計達(dá)到45宗，僅今年成交的便達(dá)到22宗。不斷創(chuàng)新高的樓面價與房價到底什么關(guān)系？高低價必然導(dǎo)致高房價嗎？

    樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，每宗土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積,樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面價的計算公式為：樓面價=土地總價格/建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積×容積率。樓面價主要與土地價格和規(guī)劃容積率兩個指標(biāo)相關(guān)。因此，樓面價成為未來商品房售價的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

    樓面價是影響房價的關(guān)鍵因素，但房價成本除了土地成本，還包括前期費用、建筑安裝成本、資金成本、營銷費用、稅金等多項費用。此外，未來商品房的價格，同樣還取決于市場的需求、供給、地塊、區(qū)域規(guī)劃等。一定程度上，樓面價并非是房價的充要條件。

    “一般來說，土地成本可以占房屋成本的三分之一，所以樓面價高，基本上意味著房價就會較高�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進在接受北京晨報記者采訪時介紹，如果要打破這層關(guān)系，那么就需要開發(fā)商后續(xù)在融資成本降低、稅費成本降低、贏利空間壓縮等方面做文章，否則地價持續(xù)攀升，必然會帶來房價的持續(xù)上漲。 （記者 楊奕）