大家都在問(wèn)：高層為什么要在這個(gè)時(shí)候突然再次高調(diào)提及房地產(chǎn)？

  熟悉中國(guó)公共政策語(yǔ)系的知道，重大會(huì)議通稿中提及的問(wèn)題，絕非隨便說(shuō)說(shuō)而已，在大多情況下都強(qiáng)烈預(yù)示著下一步改革政策的走向。因此，這次中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)高調(diào)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)，要么意味著房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的問(wèn)題，要么房地產(chǎn)又會(huì)成為拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的白馬王子。

  其實(shí)，如果對(duì)近年來(lái)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一直關(guān)注，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中難以替代的地位有了解的人，對(duì)于高層這個(gè)時(shí)候重提房地產(chǎn)一點(diǎn)都不奇怪。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，我在很多場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)兩句話：第一，投資是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，投資下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定下滑；第二，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)出問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以獨(dú)善其身。看中國(guó)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)只要看固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的表現(xiàn)，基本就能看個(gè)大體。在這里，本人并非要炫耀自己的預(yù)斷，而只是想說(shuō)明問(wèn)題。早在2013年年底，筆者在南方都市報(bào)的專(zhuān)欄文章中就提醒，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的政策要從抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲盡早轉(zhuǎn)向防止房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)；2014年3月，在杭州房?jī)r(jià)下降的時(shí)候，筆者再次發(fā)文，預(yù)斷中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，并且判斷，在房?jī)r(jià)下跌的情況下，中國(guó)政府一定會(huì)救市，筆者當(dāng)時(shí)調(diào)侃的一句話到現(xiàn)在很多人都記得：“如果這個(gè)世界上有一種愛(ài)是真愛(ài)，那一定是中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的愛(ài)。”果不其然，2014年9月30日，人民銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打響了中央政府救房地產(chǎn)的第一槍。筆者在10月1日發(fā)文，提醒一線城市的人趕快買(mǎi)房，我在文章中說(shuō)：“對(duì)于一線城市、重點(diǎn)城市、未來(lái)人口流入的城市而言，需求依然存在，庫(kù)存不是問(wèn)題。一旦政府喪心病狂的救市，你就必須同樣喪心病狂的出手買(mǎi)房。”但在文章中也肯定的指出，在政府救市政策下，“并不是每一朵野百合都會(huì)迎來(lái)春天”，認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)絕不會(huì)因?yàn)榫仁卸�全面回暖，提出三個(gè)“20%”：只有20%的開(kāi)發(fā)商未來(lái)會(huì)活下來(lái)，20%的城市和20%的樓盤(pán)具有投資價(jià)值，剩下80%的城市，住房嚴(yán)重過(guò)剩，房子沒(méi)有任何投資價(jià)值。時(shí)至今日，房地產(chǎn)的走勢(shì)基本是按照我所預(yù)判的“二八分化”的走勢(shì)進(jìn)行的。政府今年以來(lái)的救市政策讓包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但80%以上的城市的住房，仍然面臨巨大的庫(kù)存而舉步維艱。

  以固定資產(chǎn)投資為例，在經(jīng)歷過(guò)去30多年年均26%的增長(zhǎng)之后，今年中國(guó)的固定資產(chǎn)投資增速前10月已經(jīng)掉到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)，而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資下滑的主要原因，一是制造業(yè)投資的下滑，一是房地產(chǎn)投資的下滑。

  房地產(chǎn)投資的增速到了10月份，暴跌至2%的增速，已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下滑。1-10月份，房屋新開(kāi)工面積下降13.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。到10月末，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。這意味著，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)回暖的同時(shí)，房地產(chǎn)投資仍然低迷，這其中的原因，就是房地產(chǎn)的庫(kù)存。

  因此，這次中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提及房地產(chǎn)時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存，可謂抓住了中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的本質(zhì)�；仡櫼郧爸袊�(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從過(guò)去最早的“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到后來(lái)的“增加有效供給”，到今天的“化解庫(kù)存”，說(shuō)明了什么。說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了驚天的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過(guò)剩。在中國(guó)住房進(jìn)入過(guò)剩階段之后，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要拉動(dòng)力的好日子基本已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)從中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拖累。

  對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)稍有研究的人都知道，除了我所講的一線城市和重點(diǎn)城市，三四線城市的房地產(chǎn)最大的問(wèn)題不是價(jià)格泡沫，而是數(shù)量泡沫。其實(shí)很多城市的房?jī)r(jià)并不高，但因?yàn)榫揞~的庫(kù)存，上漲沒(méi)有可能，下降沒(méi)有空間，大量的房子根本不知道賣(mài)給誰(shuí)。我所言中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入過(guò)剩，有三個(gè)層面的意義：一是目前中國(guó)人均居住面積已經(jīng)差不多超過(guò)了35平，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期已經(jīng)結(jié)束；二是目前房地產(chǎn)庫(kù)存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過(guò)6.8億平，在建面積超過(guò)70億平，按照人均35平計(jì)算，足夠超過(guò)2億人居住，而未來(lái)住房需求的群體不超過(guò)6000萬(wàn)，嚴(yán)重過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)；三是如果算上全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)口徑的房子，中國(guó)住房過(guò)剩的狀況會(huì)更加嚴(yán)重。不管這些數(shù)字是否準(zhǔn)確，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，中國(guó)的房子太多了已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。目前除了一線城市、重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過(guò)剩，這是中國(guó)房地產(chǎn)的最大的基本面，房地產(chǎn)用了短短10多年的時(shí)間，就從短缺走到了過(guò)剩。

  在住房短缺的情況下，無(wú)論如何抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，而在住房過(guò)剩的情況下，價(jià)格和投資的陰跌則會(huì)成為行業(yè)的常態(tài)。高層在這個(gè)時(shí)候提出“化解庫(kù)存”，絕非讓房地產(chǎn)回到以前的癲狂狀態(tài)，而是通過(guò)化解房地產(chǎn)的最大問(wèn)題，避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑。在房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然影響很大的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提。

  筆者認(rèn)為，高層釋放出“化解庫(kù)存”的信號(hào)再清晰不過(guò)的預(yù)示著，新一輪更強(qiáng)的救市政策隨即就會(huì)出臺(tái)，這些政策的可能選項(xiàng)包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門(mén)檻和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，印花稅和營(yíng)業(yè)稅降低，以及各地出臺(tái)相應(yīng)的買(mǎi)房補(bǔ)貼政策。在政策的刺激下，是否需要買(mǎi)房，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點(diǎn)城市等20%的城市，在政策的刺激下，房?jī)r(jià)的上漲仍然是大概率事件；而三四線城市，房?jī)r(jià)大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩(wěn)定，則居住型需求者完全可以出手買(mǎi)房。至于買(mǎi)房投資者，在三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。

  最后需要提醒三點(diǎn)：第一，不管如何刺激，中國(guó)房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)結(jié)束這是不爭(zhēng)的事實(shí)，不要期待房地產(chǎn)仍然會(huì)和過(guò)去一樣拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)狂飆猛進(jìn)；第二，考慮到明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊困難的事實(shí)，貨幣寬松、人民幣貶值和負(fù)利率將會(huì)成為明年貨幣政策的常態(tài)，在負(fù)利率的情況下，一線城市和大城市的房地產(chǎn)仍然是投資保值的可選之項(xiàng)；第三，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)說(shuō)要通過(guò)改革戶(hù)籍制度刺激住房消費(fèi)，這是把消化房地產(chǎn)庫(kù)存的希望寄托在農(nóng)民工身上，我只能很遺憾的說(shuō)，農(nóng)民工救不了中國(guó)房地產(chǎn)，因?yàn)檗r(nóng)民工過(guò)去實(shí)在被剝削的太嚴(yán)重了，他們沒(méi)有這個(gè)購(gòu)買(mǎi)能力。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，低成本勞動(dòng)力最終一定會(huì)嚴(yán)重傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)，包括中國(guó)的房地產(chǎn)。