限購(gòu)之后，還有后招嗎？

2016-10-10 17:04| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 595| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 北京晨報(bào)

　　9月30日起，21個(gè)城市針對(duì)樓市密集發(fā)聲，其中6個(gè)城市在短短數(shù)天內(nèi)連頒兩道禁令。限購(gòu)、提高首付比例幾乎成為集體調(diào)控樓市的標(biāo)配。

　　這場(chǎng)開(kāi)始于去年年底，在今年年中發(fā)酵，并在八九月份達(dá)到癲狂狀態(tài)的全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲，隨著這波高密度政策出臺(tái)而被遏制：不少地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)購(gòu)房者毀約退房的現(xiàn)象。

　　樓市，中國(guó)人理財(cái)?shù)淖詈笠坏佬睦矸谰€，未來(lái)又將走向何方？

　　二套房七成首付是主流

　　今年“十一”，除了車(chē)水馬龍的高速路和著名景點(diǎn)，樓市是當(dāng)之無(wú)愧的主角。長(zhǎng)假期間，幾乎每天都有兩三個(gè)城市公布最新樓市政策。9天中，有21個(gè)城市針對(duì)樓市發(fā)聲，其中16個(gè)城市明確表示將新規(guī)定或進(jìn)一步采取限購(gòu)政策；15個(gè)城市明確將上調(diào)首付比例，以降低購(gòu)房融資的杠桿率。

　　值得注意的是，在這15個(gè)城市中，最高的首付比例為七成。如北京，將購(gòu)買(mǎi)二套房以144平方米為界限，分為“普通自住房”和“非普通自住房”兩類(lèi)，后者在按揭貸款時(shí)購(gòu)房者需要至少首付七成，而前者也要至少首付五成。而深圳、廣州等地則將二套房首付比例全部調(diào)整為“七成以上”。

　　不僅如此，不少城市還上調(diào)了首套房的首付比例。武漢、濟(jì)南等地將首套房首付比例由此前的20%上調(diào)至30%；北京地區(qū)則由最低30%上調(diào)至最低35%；天津部分地區(qū)首套房貸款比例上調(diào)至40%。

　　“以北京為例，盡管目前銀行對(duì)首套房利率優(yōu)惠政策變化不大，但之前是認(rèn)貸不認(rèn)房，就算購(gòu)房者名下有房，在還清貸款后購(gòu)房也可享受首套房待遇。而新政則將購(gòu)房門(mén)檻提高不少�！眰ゼ伟步萜髣澖�(jīng)理吳昊向北京晨報(bào)記者表示，在購(gòu)房人群中，大約有40%的購(gòu)房者是二套房購(gòu)買(mǎi)者，其中有三分之二可能受到新政影響。在這些人中，大部分購(gòu)房者都希望購(gòu)買(mǎi)140平方米以上的大戶(hù)型。

　　按此計(jì)算，如果在北京以500萬(wàn)元的房屋為例，按照以前30%的首付比例計(jì)算，購(gòu)房者需要支付首付款大約150萬(wàn)元。而按照新規(guī)，即便是首套房首付也要多出25萬(wàn)元，如果二套房，普通自住房則將多首付100萬(wàn)元，而非普通自住房的首付則要多出200萬(wàn)元。

　　銀行信貸或被迫再調(diào)整

　　“下半年，銀行將著力發(fā)展個(gè)人房屋按揭貸款。”僅僅一個(gè)半月前，各家上市銀行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，銀行高管的雄心壯志還縈繞耳邊。如今，各地政府則要求收緊樓市的金融杠桿。央行行長(zhǎng)周小川也表示，政府高度重視部分城市房?jī)r(jià)上漲，信貸增長(zhǎng)會(huì)有所控制。

　　今年以來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款以從未有過(guò)的方式，支撐起了整個(gè)金融業(yè)新增貸款的比重。央行數(shù)據(jù)顯示，8月份以個(gè)人按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增貸款6755億元，占當(dāng)月人民幣貸款新增總額9487億元的七成以上。有業(yè)內(nèi)人士直言，今年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿υ从跇鞘小?/p>

　　“銀行不得不隨著國(guó)家政策的調(diào)整而改變方向。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)研究員溫彬坦言，即便銀行不愿意調(diào)整，但樓市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯。不過(guò)，他預(yù)計(jì)，銀行針對(duì)首套房貸款優(yōu)惠仍將有所保留，將會(huì)繼續(xù)服務(wù)于剛需人群。

　　北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前各家銀行還暫未對(duì)房屋按揭貸款執(zhí)行新政。但在新政出臺(tái)前，已有銀行將首套房貸款利率優(yōu)惠從此前最低8.3折，上調(diào)至8.5折。

　　吳昊表示，由于今年樓市火爆，銀行貸款任務(wù)已經(jīng)基本完成，上調(diào)折扣也有年底流動(dòng)性收緊的原因。

　　加息？加稅？

　　樓市限購(gòu)之后，政府是否還將有后招？

　　日前，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）曾表示，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)暴漲不可持續(xù)，建議征收房產(chǎn)稅。但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于當(dāng)前中國(guó)一些房屋產(chǎn)權(quán)并不明晰，短期內(nèi)征收房產(chǎn)稅難度較大。

　　“從以往的經(jīng)驗(yàn)看，如果限購(gòu)、去杠桿都不管用，那么下一步就是加息了。”吳昊認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)到了調(diào)控政策必須得出的時(shí)候了。

　　在中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與政策主管周景彤看來(lái)，今年四季度至明年一季度，將是中國(guó)樓市的重要轉(zhuǎn)型期，但對(duì)于是否有進(jìn)一步動(dòng)作，則還要看當(dāng)下政策執(zhí)行情況。“政府要控制房地產(chǎn)癲狂狀態(tài)，而非一棒子打死。保持平穩(wěn)才是上上策�！�

　　華創(chuàng)證券分析師屈慶則認(rèn)為，限制熱點(diǎn)城市是為了將需求擠出到非熱點(diǎn)城市，整體還是會(huì)因城施政，不會(huì)全國(guó)范圍內(nèi)收緊房地產(chǎn)政策。

　　匯豐的報(bào)告也顯示，中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱只在個(gè)別城市，全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、一二線城市以外其他地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格因高庫(kù)存而走平，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很低。

　　此外，業(yè)界也有聲音認(rèn)為，樓市平靜之后股市或?qū)⒃倨稹?/p>

　　“這算得上是史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，預(yù)計(jì)這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲了�！狈秸C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，國(guó)慶密集的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒃俣壤霉墒��！胺康禺a(chǎn)調(diào)控利好債市，利好消費(fèi)股和PPP，利空商品和周期股�！�

　　而中金報(bào)告則認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)有望降溫，但政策再加碼階段，對(duì)應(yīng)A股地產(chǎn)股仍有10%到20%上漲空間。

　　不過(guò)，廣發(fā)策略則認(rèn)為，樓市資金流入股市的條件相當(dāng)苛刻。首先要保證房?jī)r(jià)下跌是短周期下跌，而非長(zhǎng)周期向下拐點(diǎn)。其次，貨幣政策進(jìn)一步寬松，但這一點(diǎn)可能性很低。（北京晨報(bào)記者姜樊）

　　9天21城發(fā)布樓市調(diào)控政策

　　9月30日

　　北京：首套首付35%，無(wú)論有無(wú)貸款，二套首付50%。

　　天津：外地戶(hù)籍在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)禁購(gòu)第2套。

　　10月1日

　　成都：部分區(qū)域只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。

　　鄭州：180平方米以下住房，本地戶(hù)籍限購(gòu)第3套，外地戶(hù)籍限購(gòu)第2套。

　　10月2日

　　無(wú)錫：外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。二套首付由不低于30%調(diào)整為40%。

　　濟(jì)南：本市戶(hù)籍禁購(gòu)第4套，外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。首付比例提高。公積金貸款最高額度下調(diào)。