目前，有機(jī)構(gòu)正聯(lián)合保險(xiǎn)公司，深度介入一條原來由擔(dān)保公司把持的二手房贖樓交易鏈條。

據(jù)悉，深圳一家名為“大道金服”的住房金融服務(wù)公司，將與太平洋產(chǎn)險(xiǎn)以及一家股份行總行簽約，后兩者將成為其主營業(yè)務(wù)房屋產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)產(chǎn)品的合作方。

若簽約落定，這款名為“交易�！钡内H樓產(chǎn)品所承載的產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)按揭貸款模式，將囊括6家銀行與3家保險(xiǎn)公司。

盡管該產(chǎn)品被稱為“國內(nèi)首創(chuàng)的房屋產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)產(chǎn)品”，但事實(shí)上，“交易�！钡暮诵慕灰走壿嬇c此前市場上通行的“擔(dān)保公司出具擔(dān)保合同，銀行見合同受托支付”并無實(shí)質(zhì)性不同——只是將承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的主體，由擔(dān)保公司替換為保險(xiǎn)公司；銀行的職責(zé)并未改變，以前是見擔(dān)保合同放款（或騰出額度），現(xiàn)在是見保函放款。

一位資深股份行零售條線客戶經(jīng)理對記者稱，“這根本是在搶擔(dān)保公司的生意，我要是不動(dòng)產(chǎn)（深圳市不動(dòng)產(chǎn)融資擔(dān)保股份有限公司）、中蘭德（深圳市中蘭德融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司），我肯定是不歡迎的。但對于銀行來說，做的事情都一樣。我個(gè)人覺得這款產(chǎn)品確實(shí)不錯(cuò)�！�

也就是說，“交易保”沿襲了舊有的二手房贖樓邏輯，但威脅了擔(dān)保公司的地位。擔(dān)保公司的二手房贖樓業(yè)務(wù)主要有兩種形式：一是現(xiàn)金贖樓，一是額度贖樓。

現(xiàn)金贖樓很好理解，即二手房的買方直接委托擔(dān)保公司，擔(dān)保公司出自有資金進(jìn)行墊款，買方在合同約定的時(shí)間內(nèi)還清款項(xiàng)給擔(dān)保公司。換句話說，選擇現(xiàn)金贖樓方式，擔(dān)保公司要真金白銀拿出錢來幫買方墊付，所以擔(dān)保公司收取的服務(wù)費(fèi)較高。此外，這其中的交易節(jié)點(diǎn)較多：比如賣方此前在銀行的貸款要提前結(jié)清；某些銀行規(guī)定要提前一個(gè)月申請；或者還要對賣方提前還款進(jìn)行罰息之類，這些都可能拖慢整個(gè)二手房的交易時(shí)間，并增加交易主體成本。

額度贖樓是指銀行先要對某些擔(dān)保公司（通常是聲譽(yù)好的大型擔(dān)保公司）做一個(gè)準(zhǔn)入，一旦被視為合作擔(dān)保公司后，銀行就會(huì)批復(fù)給擔(dān)保公司一定的贖樓擔(dān)保額度，專門給擔(dān)保公司進(jìn)行該項(xiàng)業(yè)務(wù)。值得注意的是，這個(gè)額度不是發(fā)生額，而是余額，隨著買方的還款，擔(dān)保公司的額度是可以循環(huán)使用的。當(dāng)有買方享用額度贖樓服務(wù)的時(shí)候，擔(dān)保公司會(huì)出具一份擔(dān)保合同，銀行見此合同就會(huì)在擔(dān)保公司已有的額度里，扣掉相應(yīng)一部分。這就是此前市面上俗稱的“一筆款贖樓”模式。

簡單來說，現(xiàn)金贖樓的資金來自擔(dān)保公司，額度贖樓的資金還是來自于銀行。現(xiàn)在“大道金服”推出的“交易�！�，是把額度贖樓模式里面的擔(dān)保公司，替換成保險(xiǎn)公司；銀行仍舊是受托支付，見到保函就通過借款人賬戶，把款項(xiàng)劃到一個(gè)由放款行和承保公司共同監(jiān)管的賬戶上。而第三方大道金服收取的費(fèi)用由兩部分組成：贖樓咨詢服務(wù)費(fèi)和保費(fèi)分成。目前“交易保”的盈利規(guī)模尚不能確定，但可以肯定的是，這樣模式的產(chǎn)品，一定是隨著客群的增大，與保險(xiǎn)公司的議價(jià)能力才會(huì)隨之提高。

大道金服反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是“重構(gòu)‘贖樓-解押-過戶-新按揭的抵押-銀行放款-交割’的二手房按揭交易鏈條”， 但與其說重構(gòu)，不如說是在市場上已經(jīng)成熟的交易套路里，把一個(gè)主體替換成一個(gè)更具有信用約束的主體。事實(shí)上，大道金服的產(chǎn)品和擔(dān)保公司的贖樓貸大框架是差不多的。銀行提前放款的時(shí)候一般要分兩筆劃出，第一筆只劃賣方銀行貸款余額加利息的那一部分，等過戶和抵押手續(xù)完成以后，尾款才會(huì)劃給賣方。

這或許并不是重構(gòu)，而是使交易更加安全。當(dāng)然老牌的擔(dān)保公司本身其實(shí)是很有信譽(yù)的，只是不得不承認(rèn)，引入保險(xiǎn)公司確實(shí)在心理上給人感覺更為安全�？傊�，擔(dān)保公司來做也好，大道金服來做也好，這類二手房贖樓產(chǎn)品達(dá)到的效果，就是讓買方提前收樓，把過戶、抵押等手續(xù)后置，縮短交易流程。

不過，有銀行資深個(gè)貸經(jīng)理指出，引入保險(xiǎn)模式存在三個(gè)問題：一是險(xiǎn)種要報(bào)備；第二銀行要提前給保險(xiǎn)公司核準(zhǔn)額度（和擔(dān)保公司的擔(dān)保額度是一個(gè)道理）；三是因?yàn)槎�手房交易是深圳樓市的主要交易品種，但全國其他城市可能不存在這方面的問題，涉及二手房業(yè)務(wù)模式的變化分行一般要事先經(jīng)過總行同意才能開展。大道金服的“重構(gòu)”之路，還需協(xié)調(diào)多方利益。