作為恒大地產(chǎn)分拆回歸A股的另一主角，深深房A（000029）10月9日晚間公告，公司以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，交易完成后，恒大系凱隆置業(yè)將成為深深房的控股股東。

深投控系深深房現(xiàn)任控股股東，持有其63.55%股份；恒大地產(chǎn)系凱隆置業(yè)全資子公司，兩者均隸屬中國(guó)恒大（03333.HK）旗下。

各方同時(shí)約定，在正式協(xié)議簽署前，恒大地產(chǎn)可引入總額約300億元的戰(zhàn)略投資者。而根據(jù)目前的土地儲(chǔ)備和開發(fā)情況，恒大地產(chǎn)未來3年（2017~2019年）預(yù)期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元，對(duì)應(yīng)的扣非凈利潤(rùn)分別約為243億元、308億元、337億元。凱隆置業(yè)因此作出業(yè)績(jī)承諾，恒大地產(chǎn)未來3年的累計(jì)凈利潤(rùn)約為888億元。

超高的業(yè)績(jī)承諾可以看出恒大對(duì)于未來業(yè)績(jī)的自信。根據(jù)中國(guó)恒大的公告，中國(guó)恒大今年上半年合約銷售額為1417.8億元，同比增長(zhǎng)62.8%。若按照上半年業(yè)績(jī)推算，恒大明年實(shí)現(xiàn)4500億元銷售的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，但對(duì)比前8個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)就可以看出信心來自哪里。今年前8個(gè)月，中國(guó)恒大合約銷售額2330.6億元，同比增長(zhǎng)98.3%。也就是說7、8兩個(gè)月時(shí)間，恒大銷售近千億，接下來的“金九銀十”自然更有信心，年底或許還可期待“翹尾”行情。

但是，就在恒大宣布和深深房合作的同時(shí)，國(guó)內(nèi)多個(gè)一二線城市在國(guó)慶假期期間發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。而恒大在今年上半年新獲取的80個(gè)項(xiàng)目中，一線城市投資額占比10.1%，二線城市投資額占比63.8%，此外新獲取的三線城市則位于惠州、岳陽(yáng)、許昌等城市中心區(qū)域。

政策主要影響的便是恒大重點(diǎn)布局的一二線城市，已有媒體報(bào)道，鄭州、杭州等地樓市成交量急劇萎縮，賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。全國(guó)調(diào)控一盤棋，突如其來的政策變化會(huì)對(duì)恒大未來業(yè)績(jī)有何影響仍未可知。

恒大地產(chǎn)回A采用分拆的方式，資產(chǎn)注入完成后，凱隆置業(yè)將成為深深房大股東，凱隆置業(yè)的股東則不發(fā)生變化，仍是港股中國(guó)恒大。

這種資本運(yùn)作模式，類似雙匯發(fā)展和萬洲國(guó)際，但范圍和上市先后順序有所不同，雙匯發(fā)展在A股率先上市，主要是雙匯集團(tuán)在境內(nèi)資產(chǎn)，之后雙匯集團(tuán)又將收購(gòu)的海外資產(chǎn)和境內(nèi)資產(chǎn)打包，通過VIE結(jié)構(gòu)到香港上市融資一次，目的是償還海外收購(gòu)之貸款。

中國(guó)恒大目前市值700多億港元，僅相當(dāng)于萬科的五分之一。如果中國(guó)恒大回歸A股成功，3年880億元的業(yè)績(jī)承諾，將對(duì)估值貢獻(xiàn)良多，以10倍估值計(jì)算，將可評(píng)估為2200億元，遠(yuǎn)超目前市值。