一家之言

缺乏長久可持續(xù)調(diào)控政策措施，讓房地產(chǎn)開發(fā)商及各級地方政府形成了“耐藥性”。

今年的國慶節(jié)注定是個不平凡的節(jié)日，廣州、深圳、蘇州、合肥等20個一二線城市相繼出臺了樓市限購限貸政策。

社會各界姑且會猜測，這些調(diào)控措施付諸實施之后能否成為醫(yī)治樓市癲狂的靈丹妙藥？很多人持觀望態(tài)度。這是因為中國從2005年3月底的“國八條”算起，短短十年間，房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷過多次調(diào)控，但調(diào)控過后，總有一輪快速上漲行情，讓普通百姓感嘆房子越來越買不起了。

這是為什么呢？道理其實很簡單，因為我們樓市調(diào)控政策存在問題：一是沒有理順樓市調(diào)控的目的到底是什么，是控制住房價讓老百姓買得起房，還是不要過于嚴厲讓房地產(chǎn)開發(fā)商能有錢賺和地方財政有收入可進？正因為樓市調(diào)控政策總是處于搖擺不定狀態(tài)，忽而嚴厲、忽而放松，缺乏長久可持續(xù)調(diào)控政策措施，讓房地產(chǎn)開發(fā)商及各級地方政府形成了“耐藥性”，使調(diào)控功效被抵消。

二是沒有割斷地方政府與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的各種利益關系，是讓樓市調(diào)控步入市場運行機制、讓市場充分發(fā)揮自發(fā)調(diào)節(jié)作用，還是繼續(xù)伸出行政權力之手來生硬地管制房價或分割利益？由于這種利益關系沒理順，使一些地方政府難下決心認真調(diào)控，致使調(diào)控政策得不到認真落實走形變樣；同時也會更加誘發(fā)一些地方政府竭力追求土地財政、推高房價獲得足夠收入搞高樓房、寬馬路等城市形象政績工程建設，使調(diào)控陷入了“死胡同”。

三是沒有足夠底牌或也不愿意拿出有效手段來對沖樓市上漲帶來的壓力，使樓市調(diào)控政策軟弱無力。比如保障房、經(jīng)濟適用房等建設速度緩慢、數(shù)量嚴重短缺，把一大批城市中低收入人群也逼向商品房購買行列，更加劇了樓市非理性上漲。

由此，目前中國一二線城市樓市調(diào)控政策不能只求一時轟動效應，而應把追求實實在在的長久調(diào)控效果放在首位，推動樓市調(diào)控徹底走出“屢漲屢調(diào)，屢調(diào)屢漲”怪圈：首先，制定富有彈性的樓市調(diào)控政策，確立樓市調(diào)控近期目標、中期目標和長遠目標，分階段實施，消除狂風暴雨式調(diào)控模式。其次，進一步厘清行政干預與市場調(diào)節(jié)的界限，確立地方政府在房地產(chǎn)市場中的責任。再次，應盡快終結土地財政，加快稅收制度改革步伐，將中央政府與地方政府事權與財權改革到位，消除地方政府對土地財政的依賴，樓市瘋狂暴漲和擠泡沫才真正有希望。

□莫開偉（財經(jīng)作者）