滬深兩市上市公司中報披露已收官。據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，137家上市房企營業(yè)收入總計5955.8億元，同比上漲39.5%;但歸屬母公司股東的凈利潤合計486.4億元，實現同比增長。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，增收不增利，既有土地成本占房價總額比重過大的影響，同時也有房企自身重資產經營模式的問題。

　　若以歸屬于母公司股東的凈利潤來與同屬于金融行業(yè)的商業(yè)銀行比較，今年上半年，上述137家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤總額僅占工商銀行1502億元的32%。對此，中原地產首席分析師張大偉向記者表示，房地產企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的半年，但風險依然越來越大。

　　凈利率跌至約9%

　　值得一提的是， 137家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤為正的企業(yè)合計87家，占比為63.5%�！蹲C券日報》記者根據Wind資訊統(tǒng)計數據計算發(fā)現，盡管2016年將是房企銷售額歷史上最高的一年，但上述137家房企銷售凈利率僅約為9%，比2015年成交慘淡時的10%也要低。事實上，對比近三年來A股上市房企總體表現，增收難增利趨勢一直難以改變。

　　《證券日報》記者注意到，2016年上半年，137家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤約為3.55億元，但實際上這一凈利潤指標超過1億元的為67家，占比接近一半;而這一凈利潤指標超過平均數3.55億元的上市房企只有28家，占比20%。

　　值得一提的是，在上述137家房企中，60家銷售凈利潤同比上漲，77家下滑，其中廣宇集團高居凈利潤增長幅度榜首，為25952.4%;陽光股份增速下滑劇烈，為下滑7013.28%。

　　而華夏幸福、金地集團、招商蛇口等大型房企凈利率增幅都在15%-35%之間。

　　來自中銀國際的一份行業(yè)研究報告顯示，2016年1月份-6月份，地產板塊主營業(yè)務收入同比增長37.52%，比去年末上升32.3個百分點;板塊凈利潤同比增長7.73%，比去年末上升13.48個百分點。利潤率方面板塊總體毛利率為27.44%，較去年同期下降1.4個百分點;板塊總體凈利率為9.62%，較去年同期下降1.7個百分點。

　　該報告認為，受益于房地產行業(yè)的回暖，板塊業(yè)績整體表現較符合預期，收入端和現金流端大幅回升符合行業(yè)上行趨勢，但土地成本居高不下繼續(xù)使毛利率承壓，而龍頭房企合作項目增多也導致了歸屬于母公司的權益比例下降，表現出凈利增速低于收入增速的現象。此外，房企的資產負債率基本保持穩(wěn)定，隨著銷售回款的增加和股權再融資的實施，整體加杠桿的意愿并不強烈。

　　盈利壓力增加

　　事實上，上述137家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額穩(wěn)中上升，但增長速度迅速放緩。

　　更重要的是，受項目結轉周期影響，今年上半年結轉項目可能是去年或者前兩三年拿地的項目，土地成本雖低于今年的拿地成本，但與當時低迷的銷售市場相比，房企壓力并不低。

　　有數據顯示，2015年，全國土地成交價格同比上漲 11.3%，地價漲幅高于房價漲幅 3.9 個百分點;尤其是一線城市土地溢價率攀升至近 30%，甚至出現地價高于房價情況。

　　鑒于此，今年凈利變動幅度較大的個別企業(yè)，有些純屬靠出售項目股權獲得的收益，從而一改虧損局面。有個別在一線城市握有成本較高的項目的房企也曾轉讓股權，增加收益。

　　即使有實力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續(xù)擴大，能否靠增加產品附加值贏得高端客戶又是一大關卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項目可賣固然好，但壓力其實更大，更焦慮”。

　　反觀今年的土地市場表現更是令業(yè)內擔憂。今年前7個月，標桿房企合計拿地為6241.75億元，合計建筑面積為9656萬平方米，平均拿地成本為6466元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米。也就是說，今年企業(yè)拿地平均成本增加高達51.8%。

　　據張大偉測算，今年內合計有24家房企拿地金額超過百億元，在去年同期這一數字僅為16家。搶地企業(yè)已經從國企到民企，開始全面出現。雖然2016年房企的資金成本明顯下調，但土地成本卻明顯上漲，這些都嚴重影響了利潤率。

　　更值得關注的是，目前，廈門等熱點二線城市已經重新啟動限購政策，業(yè)內普遍認為，疊加政策調控的出臺，后續(xù)銷售增速將持續(xù)收窄，而目前一、二線城市地王頻出，將導致房企毛利率繼續(xù)下探，因此具有稀缺優(yōu)勢資源且利潤率保持高位的資源型房企有望受益行業(yè)加速整合，而中小房企退出或轉型仍是大勢所趨。