對(duì)一個(gè)城市有重要影響的商業(yè)地產(chǎn)，成為城規(guī)委的計(jì)劃產(chǎn)物，且不必對(duì)這個(gè)結(jié)果負(fù)責(zé)。

不了解房地產(chǎn)開發(fā)程序的朋友可能想不到，商業(yè)地產(chǎn)的供給源頭竟然與當(dāng)年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)如此相似。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地和規(guī)劃制度，一塊土地在出讓給開發(fā)商前，已經(jīng)定好了使用性質(zhì)；商業(yè)占比多大，規(guī)劃局已劃定，一旦被市長(zhǎng)領(lǐng)銜的城市規(guī)劃委員會(huì)通過，就再難更改。

而這樣的比例大多無(wú)市場(chǎng)支撐。更多是因商業(yè)地產(chǎn)可形成商業(yè)體，解決就業(yè)和稅收，有利城市繁榮。因此，城市主政者自然傾向多增加商業(yè)地產(chǎn)比例。但真正建成，如何去化，那是開發(fā)商的事，官員們自然不需關(guān)心。

真正難受的是要拍地的開發(fā)商，明知商業(yè)難做，但無(wú)可奈何。少數(shù)會(huì)通過潛規(guī)則減少比例，大多則被動(dòng)接受，苦苦挖掘商業(yè)的產(chǎn)品組合。于是，對(duì)一個(gè)城市有重要影響的商業(yè)地產(chǎn)，就成了一個(gè)城規(guī)委計(jì)劃的產(chǎn)物。

就全國(guó)而言，商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓比例占到總量的三分之一 。而去化只有樓市總量的十分之一，年年積累，后果就很嚴(yán)重了。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國(guó)總庫(kù)存7億平米，其中住宅地產(chǎn)4.5億，剩余商業(yè)地產(chǎn)超過2億平米。全國(guó)十大城市商業(yè)市場(chǎng)累計(jì)存量再刷新高，部分城市的商業(yè)庫(kù)存量已超住宅庫(kù)存量。具體來(lái)看，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)周期基本在50個(gè)月，甚至100個(gè)月以上，而住宅很少有超過20個(gè)月的。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存形勢(shì)很嚴(yán)峻，去化壓力要比住宅地產(chǎn)還大。

難以去化的庫(kù)存，占據(jù)了大量資金，消耗企業(yè)利潤(rùn)，形成無(wú)效沉淀資產(chǎn)，短期無(wú)法解套。是一種巨大的資源浪費(fèi)，對(duì)已建成運(yùn)營(yíng)的商業(yè)也是巨大壓力。而且，這樣的局面因缺乏有效改革，還在繼續(xù)惡化中。

中央提出供給側(cè)改革，就是要以真實(shí)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。而商業(yè)地產(chǎn)尤其是商住比例，恰是亟須改革的領(lǐng)域。

雖然各地方也有一些政策來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問題，但都不成體系，尤其面臨執(zhí)行難題。比如山西提出，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下，將商辦土地用途調(diào)整為居住用地，以盤活存量土地。四川也明確對(duì)商業(yè)用房庫(kù)存較大的城市，嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。今年5月初，國(guó)務(wù)院提出“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”，但因落地性不強(qiáng)，還不能被更多企業(yè)接受。

這一巨大難題，需要中央在供給側(cè)改革方面作為一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域來(lái)突破，而主動(dòng)權(quán)在政府手里。

改革供給比例和方式更多是增量改革，適應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)需求，比起房產(chǎn)稅征收等存量改革，操作難度和阻力要小很多。但此項(xiàng)改革需要明確中央和地方分工。比如商業(yè)用地的比例調(diào)整、城市規(guī)劃如何突破、如何界定可調(diào)整項(xiàng)目、土地價(jià)差衡量、繁瑣程序進(jìn)行等等，都需要國(guó)務(wù)院有較明確的態(tài)度和宏觀政策。而具體操作，可以授權(quán)地方政府，依據(jù)公開透明和實(shí)際市場(chǎng)的原則來(lái)靈活執(zhí)行。

□張百忍（地產(chǎn)學(xué)者）