抑制資產(chǎn)泡沫三策：

地產(chǎn)回歸居住本位、抑制過快加杠桿和社保制度改革

怎么看 怎么辦 怎么干 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方略圖解

這是“”策劃第四期，本期關(guān)注的同樣是一個影響到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革全局的關(guān)鍵問題——資產(chǎn)泡沫問題。這個問題已經(jīng)上升到了中央政治局會議討論的高度，上個月底的中央政治局會議就提出了要“抑制資產(chǎn)泡沫”。

在當(dāng)前，中國的資產(chǎn)泡沫問題主要體現(xiàn)在房價上。今年上半年，居民和房企雙雙快速加杠桿，房價和地價雙雙快速飆升，而且這種勢頭似乎仍在延續(xù)。如何分析研判當(dāng)前房地產(chǎn)市場的走勢、如何抑制資產(chǎn)泡沫？這需要改變對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，讓地產(chǎn)回歸居住的本位，并且抑制杠桿過快上升的情況，同時因城施策，采取更有針對性的調(diào)控措施。

導(dǎo)讀

一線城市房價暴漲主要是沒有處理好貨幣政策放松以及土地供給長期收緊之間的錯配問題，大量的貨幣追逐少量的住宅，推動了房價泡沫化，融資成本的不斷下降鼓勵一些地產(chǎn)企業(yè)在全國各地土地拍賣會上制造地王，陷入瘋狂的狀態(tài)，甚至京滬的土地價格已經(jīng)開始超越香港。

在去年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會議上，習(xí)近平總書記指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展�！比绾卫斫膺@句話極為關(guān)鍵。

抑制資產(chǎn)泡沫要有短期與長期策略的結(jié)合，短期主要是降低風(fēng)險，實現(xiàn)軟著陸；長期則是讓地產(chǎn)業(yè)回歸理性，更多的承擔(dān)居住功能，而非經(jīng)濟(jì)功能，提高國人的安全感與幸福感。

日前，中共中央政治局會議部署供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時提出，去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國有企業(yè)和金融部門的基礎(chǔ)性改革。在“三去一降一補”任務(wù)中，地產(chǎn)業(yè)是唯一貫穿全局的產(chǎn)業(yè)，事關(guān)去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、降成本等。

從抑制資產(chǎn)泡沫的表述看，中央政治局會議認(rèn)為在資產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了價格泡沫，而這主要集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是上半年在偏寬松信貸與去庫存政策的刺激下，一線二線城市房價大幅反彈，造成的供求緊張又推動了恐慌情緒，但三四線供應(yīng)過剩的城市，庫存依然比較嚴(yán)重。

考慮到此次房價反彈與信貸政策以及加杠桿有關(guān)，對其泡沫化引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險的擔(dān)憂開始顯現(xiàn)，與此同時，過高的房價又直接且快速的通過租金上漲反映在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的成本當(dāng)中，一二線城市的人工成本也被迫提高。

　　地產(chǎn)調(diào)控為何越調(diào)越漲？

中國“房地產(chǎn)泡沫化”這個論斷已經(jīng)有十年之久，但在過去的十幾年中價格也翻了幾倍，這是中國城市化進(jìn)程所釋放出巨大的需求的結(jié)果，但也與政府不斷調(diào)控有關(guān)。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起點是1998年亞洲金融危機(jī)后通過房改刺激住房需求，當(dāng)時還推動了分稅制改革，確立了土地拍賣等制度。從此，倚重土地財政的地方政府有巨大的動力推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)也從最初的拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸е�產(chǎn)業(yè)”，在過去十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長中功不可沒。因此，在政策制定時，地產(chǎn)業(yè)總是被工具化，視其為左右經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。政府通過信貸與土地兩個主要閘口進(jìn)行調(diào)控。一旦價格增長過快，就收緊貨幣政策，并出臺相應(yīng)的土地、稅收政策進(jìn)行限制；一旦經(jīng)濟(jì)增速下滑，就放開貨幣的閘門，刺激樓市增長。在幾輪反復(fù)之后，市場也摸透了規(guī)律，并以貨幣政策為信號判斷房價趨勢。

這種過度依賴地產(chǎn)業(yè)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方式，最終產(chǎn)生了“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”的說法。因為，房地產(chǎn)業(yè)最終成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵因素，刺激經(jīng)濟(jì)增長越來越與刺激房地產(chǎn)市場繁榮畫上等號。隨著房價越來越高，泡沫程度越來越大，“房價不能跌”的觀點就會占據(jù)主流，因為價格下跌會導(dǎo)致規(guī)模巨大的房貸以及抵押融資出現(xiàn)風(fēng)險，從而威脅整個金融系統(tǒng)的安全，并阻礙經(jīng)濟(jì)增長，引起全局性的風(fēng)險。由于全社會形成了這種預(yù)期，出現(xiàn)“京滬永遠(yuǎn)漲”的判斷。

2008年的刺激政策導(dǎo)致中國房價大漲，吸引了更多地產(chǎn)投資，在隨后開始收緊過熱的經(jīng)濟(jì)后，三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了住房供給過剩的狀況，一二線城市因為需求旺盛而遭到強(qiáng)烈的壓制，包括限購，同期一二線城市的土地供應(yīng)也開始收緊。

在經(jīng)過幾年的抑制之后，去年下半年至今，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，各地政府放松了對地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，原本寄望于三四線城市通過農(nóng)民工市民化的房地產(chǎn)“去庫存”思路，某種程度上被異化成了對地產(chǎn)業(yè)的刺激，尤其是偏寬松信貸政策制造了強(qiáng)烈的預(yù)期，一線城市房價暴漲，并傳染至二線城市，但庫存嚴(yán)重的三四線城市并無起色。一線城市房價暴漲主要是沒有處理好貨幣政策放松刺激需求以及土地供給長期收緊之間的錯配問題，大量的貨幣追逐少量的住宅，推動了房價泡沫化，融資成本的不斷下降鼓勵一些地產(chǎn)企業(yè)在全國各地土地拍賣會上制造地王，陷入瘋狂的狀態(tài)，甚至京滬的土地價格已經(jīng)開始超越香港。

　　資產(chǎn)價格泡沫將會帶來嚴(yán)重后果

以地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格泡沫會帶來嚴(yán)重的后果，這也是目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革特別重視抑制資產(chǎn)價格泡沫的原因，各地都出臺了調(diào)控措施降溫土地市場，金融機(jī)構(gòu)也正逐步改變對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估。

首先，本輪部分城市房價暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動有關(guān)。去年投機(jī)者在股票市場上通過增加杠桿追逐暴利釀成大禍，在金融創(chuàng)新的支持下，始自深圳通過杠桿炒作房產(chǎn)成為這一輪一線城市暴漲的起點，伴隨著貨幣政策的寬松，刺激起了泡沫。地王頻出也是因為房地產(chǎn)企業(yè)變通融資渠道，加大杠桿率提高了購買力造成了土地市場局部泡沫。就像權(quán)威人士所說，“高杠桿必然帶來高風(fēng)險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)” 。

其次，房價暴漲會帶動租金與人工成本的大幅上漲，從而對實體經(jīng)濟(jì)形成巨大的沖擊。最近幾年，中國制造業(yè)因成本持續(xù)不斷的提高而出現(xiàn)倒閉或者外遷的現(xiàn)象，而且愈演愈烈。房地產(chǎn)價格暴漲對工業(yè)用地產(chǎn)生擠出效應(yīng)，就像華為創(chuàng)始人任正非先生所說，高土地價格與高房價，已經(jīng)導(dǎo)致了生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國制造業(yè)的競爭力下降。而供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的之一就是降成本，如果不抑制房價，降低實體經(jīng)濟(jì)成本就是一句空話。

從長遠(yuǎn)來看，房價脫離中國人真實購買力而長期居高不下，甚至加速上漲，將會限制中國發(fā)展的潛力，并威脅到社會的穩(wěn)定。

一二線城市房價暴漲進(jìn)一步扭曲了中國的分配公正與貧富差距。因為中國家庭的主要財富是住宅，在京滬深這些城市，擁有一套住房意味著幾百萬乃至上千萬的家庭資產(chǎn)，而沒有住房普通市民可能永遠(yuǎn)買不起。房價居高不下將迫使年輕人減少消費，用于支付過高的房租或通過儲蓄積累首付款，這會抑制消費意愿最強(qiáng)烈的群體的支出，影響中國經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需的再平衡進(jìn)程。貧富差距的拉大顯然對社會的穩(wěn)定也不利，那些陷入中等收入陷阱的轉(zhuǎn)型國家，主要的共同特征就是“貧富差距過大”制造了發(fā)展的鴻溝。

此外，房價泡沫會扭曲社會財富的觀念，實體經(jīng)濟(jì)從業(yè)者獲利越來越難、越來越少，但炒房者卻輕而易舉就可以獲得遠(yuǎn)比實業(yè)從業(yè)者高得多的收益，越來越多的實體經(jīng)濟(jì)從業(yè)者向金融地產(chǎn)等行業(yè)轉(zhuǎn)移，加速經(jīng)濟(jì)的脫實向虛。

中國主要科研與創(chuàng)新資源聚集的一二線城市，會隨著生產(chǎn)與生活成本的不斷提高，大幅減少年輕人才的流入，會讓這些城市成為富人聚集和消費的地區(qū)，創(chuàng)新活動將失去活力，利益固化會形成難以逆轉(zhuǎn)的格局。

　　讓地產(chǎn)回歸居住本位

抑制資產(chǎn)泡沫要有短期與長期策略的結(jié)合，短期主要是降低風(fēng)險，實現(xiàn)軟著陸；長期則是讓地產(chǎn)業(yè)回歸理性，更多的承擔(dān)居住功能，而非經(jīng)濟(jì)功能，提高國人的安全感與幸福感。在去年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會議上，習(xí)近平指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展�！比绾卫斫膺@句話極為關(guān)鍵。

首先，應(yīng)該糾正對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知，確定房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的政策目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)拉動經(jīng)濟(jì)增長的工具，因為在這種認(rèn)識下對信貸與土地的控制會繼續(xù)扭曲地產(chǎn)市場，造成更大的泡沫�？紤]到中國工業(yè)化進(jìn)程基本結(jié)束，城市化增速減緩，以及人口老齡化的趨勢，未來地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相比會變小，已經(jīng)很難承擔(dān)拉動經(jīng)濟(jì)增長的重任。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要目的就是讓更多的資源流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)更高效率的配置，而不應(yīng)指望地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)拉動q鋼鐵、水泥等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高增長。

其次，盡快采取措施降杠桿，堵漏洞。不管是住房交易領(lǐng)域，還是土地市場，個人或企業(yè)通過非正常渠道和方式大幅加杠桿需要警惕，不透明的高杠桿會帶來極大的威脅，尤其是在市場動蕩時會形成混亂的秩序與悲觀的預(yù)期，放大其對金融體系的危害。貨幣政策制定部門不應(yīng)該再采取寬松的信貸政策來刺激資產(chǎn)市場的投機(jī)情緒與上漲預(yù)期，對于各種支持購買住房增加杠桿、降低成本的信貸政策應(yīng)該及時清理，防止市場進(jìn)一步失控。

其三，重視房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性分化，采取不同的政策。在住房供給過剩的三四線城市，要把去庫存同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來，可以創(chuàng)新各種方式，吸引農(nóng)民工入住，尤其是要大力推進(jìn)社會保障改革，為農(nóng)民工進(jìn)城提供公平的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。而在一二線城市，應(yīng)該適度擴(kuò)大土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，與此同時，可以在一線城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點，打擊囤房炒作的行為，降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，加大持有成本，讓住房資源稀缺的一線城市市場恢復(fù)理性。