[基于國家統(tǒng)計局2005~2015年70個大中城市新建住房房價指數(shù)并運(yùn)用前沿的高維網(wǎng)絡(luò)分析法，這項研究結(jié)果表明，中國城市房價變動的關(guān)聯(lián)程度非常高，平均而言每個城市50%以上的房價變化竟是由其他城市的房價變化引起的，并且這種城市間房價的相互影響并不僅局限于省內(nèi)或某個區(qū)域，而可以是跨區(qū)域甚至全國性的！]

近年來全國各地房價普遍上漲，引起人們對所在城市的房地產(chǎn)市場價格變動的廣泛關(guān)注。

很多主要大中城市房價常常前后腳跟著“同漲同落”，更已成為中國房地產(chǎn)市場的一道獨(dú)特景觀。前不久公布的2016年二季度GDP增速超過預(yù)期，特別是商品房銷售十分活躍，上半年商品房銷售額增幅高達(dá)42%，顯示了房地產(chǎn)市場對GDP的貢獻(xiàn)十分明顯。另一方面，樓市表面的繁榮背后隱藏著巨大風(fēng)險，值得高度警惕。今年7月中下旬，新華社甚至三天三次發(fā)文警示樓市。

深入理解這一前后腳“同漲同落”現(xiàn)象背后的城市房價聯(lián)動的普遍程度、模式和主要影響因素，是至關(guān)重要的。對于監(jiān)管層來說，能夠有助于更好理解并解決全國性的房價過熱問題，更好避免未來可能的房價暴跌所引起的中國房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性危機(jī)。因?yàn)橐恍┏鞘械姆績r漲跌，可能很大程度上是由別的城市房價的變動影響的。那么，在這些城市實(shí)施的“因城施策”、“一城一策”的樓市調(diào)控策略，很可能就難以真正奏效，如果它們的直接影響源城市房價變化還沒有得以有效控制。對樓市投資者來說，對于這個現(xiàn)象的深入理解，能夠?qū)︻A(yù)判有關(guān)城市樓價的未來走勢有所幫助。

針對這一重要問題，筆者最近的一篇研究工作論文首次實(shí)證揭示了中國所有主要大中城市房價聯(lián)動的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)�；�于國家統(tǒng)計局2005~2015年70個大中城市新建住房房價指數(shù)并運(yùn)用前沿的高維網(wǎng)絡(luò)分析法，這項研究結(jié)果表明，中國城市房價變動的關(guān)聯(lián)程度非常高，平均而言每個城市50%以上的房價變化竟是由其他城市的房價變化引起的，并且這種城市間房價的相互影響并不僅局限于省內(nèi)或某個區(qū)域，而可以是跨區(qū)域甚至全國性的！這一發(fā)現(xiàn)直接意味著城市間樓市調(diào)控協(xié)同配合不僅是完全必要的，而且對于確保全國范圍的調(diào)控總體效果，甚至應(yīng)該擺在更加重要的地位�！耙怀且徊摺钡臉鞘姓{(diào)控有效性至少在某些城市會面臨很大挑戰(zhàn)，如果沒有實(shí)施較為精準(zhǔn)的跨城市樓市調(diào)控協(xié)同配合的話。

上述研究結(jié)果的關(guān)注點(diǎn)在于新建住房，因?yàn)檫@是中國房地產(chǎn)市場交易的主體部分，份額達(dá)60%，同時也是GDP增長計算最密切相關(guān)的部分。城市房價聯(lián)動程度的衡量允許長達(dá)一個季度的城市房價信息傳導(dǎo)的滯后，與基于網(wǎng)絡(luò)的中國城市房價網(wǎng)絡(luò)搜索次數(shù)的有關(guān)前期研究相一致。針對國家統(tǒng)計局城市房價指數(shù)不準(zhǔn)確、被低估的顧慮，有關(guān)的必要數(shù)據(jù)處理也能很大程度上避免研究結(jié)果產(chǎn)生可能的系統(tǒng)性偏差。

城市房價高關(guān)聯(lián)程度是一個非常值得注意的中國特色。因?yàn)闊o論是西方傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所接受的共識性假設(shè)，還是西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場給人的直觀印象，都是不同城市間房地產(chǎn)市場基本上是分割程度較高、價格關(guān)聯(lián)程度較低的。

近年來，中國快速上漲的房地產(chǎn)價格引起了國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。比如，國際貨幣基金組織2011年就曾將中國房地產(chǎn)市場潛在的價格調(diào)整列為影響2008年全球金融危機(jī)之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要風(fēng)險之一。近期關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否過熱、是否存在泡沫的討論，更不絕于耳。如此之高的城市房價變化的相互關(guān)聯(lián)程度，意味著某些過熱的城市房價會引起其他城市房價水漲船高，但同時，如果某些城市房價先期出現(xiàn)大幅下跌，其外溢的結(jié)果可能也會比想象的更為糟糕，也更加難以控制。

那么如何識別那些較多影響帶動其他城市房價漲跌的“系統(tǒng)重要性”城市呢？

該研究進(jìn)一步從一個城市房價發(fā)生變化時、在全國大中城市房價關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中對其他城市的凈影響程度（亦即對其他城市的影響減去其所受到的其他城市影響），定義中國城市房價變化相互影響網(wǎng)絡(luò)中的系統(tǒng)重要性城市，并運(yùn)用統(tǒng)計數(shù)據(jù)客觀分析加以確定。

研究發(fā)現(xiàn)：這些系統(tǒng)重要性城市的分布，與中國經(jīng)濟(jì)地理版圖、國家區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中的核心城市高度吻合，且明顯受到國家重大區(qū)域性政策的影響。

這些中國房價溢出網(wǎng)絡(luò)中的系統(tǒng)重要性城市，集中分布在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大傳統(tǒng)核心區(qū)域——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶（尤其是核心的京津冀地區(qū)）、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)，再加上近年來國家在長江中上游地區(qū)大力哺育的兩個新興經(jīng)濟(jì)帶——中三角（長江中游城市群）和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。這五大區(qū)域的核心城市，即京津冀地區(qū)的北京（樓盤）、天津（樓盤）、石家莊（樓盤），長三角地區(qū)的上海（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤），珠三角地區(qū)的廣州（樓盤）、深圳（樓盤），中三角地區(qū)的武漢（樓盤）、長沙（樓盤）、南昌（樓盤），成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的成都、重慶（樓盤），在全國城市房價變化的相互影響網(wǎng)絡(luò)中扮演了更為顯著的角色，是該區(qū)域乃至全國房價關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中的推動者。

很有意思的是，由房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析得出的這些系統(tǒng)重要性城市在整個中國房價關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中的影響力，在最近幾年，尤其是在2014年3月中共中央、國務(wù)院頒布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》之后，顯著加強(qiáng)。

因?yàn)閲�家的這一戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了這些核心城市所在城市群在未來全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化過程中的重要地位。這同時進(jìn)一步表明了國家區(qū)域發(fā)展政策確實(shí)是系統(tǒng)重要性城市影響力的關(guān)鍵因素，也是另一個重要的中國特色。這一發(fā)現(xiàn)在一定程度上印證了近期一些學(xué)者提出的“快速城鎮(zhèn)化帶來的城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移是中國過去十多年來房地產(chǎn)價格不斷上漲的主要推動力”的推論。

顯然，這些核心城市均具有較高的行政級別。一個很自然的問題是，除了較高的行政級別和核心城市地位外，究竟還有哪些因素決定了這些城市的系統(tǒng)重要性呢？

這項研究根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的相關(guān)理論，詳細(xì)檢驗(yàn)了城市的教育與醫(yī)療衛(wèi)生條件、基礎(chǔ)交通設(shè)施、氣候與環(huán)境、人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口規(guī)模與經(jīng)濟(jì)總量（GDP）是除較高行政級別之外重要的兩個決定因素。這一結(jié)果也表明我國依然處在快速城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論所強(qiáng)調(diào)的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，在該階段中尚未能在城市影響溢出網(wǎng)絡(luò)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

最后，不管是由哪些因素導(dǎo)致了中國大中城市房價變化相互影響程度如此之深，如此高的相互影響程度都是一個值得監(jiān)管部門高度警覺的現(xiàn)象。同時這也表明了正確識別并穩(wěn)定核心城市房地產(chǎn)市場對穩(wěn)定整個中國房地產(chǎn)市場的重要性。

對于廣大購房者和樓市投資者，在關(guān)注所在城市的房地產(chǎn)市場當(dāng)前價格變動的同時，也應(yīng)關(guān)注國內(nèi)其他有關(guān)核心城市的房地產(chǎn)市場價格漲跌和由此而來的外溢，以便未雨綢繆。這項研究所產(chǎn)生的中國城市房價影響力指標(biāo)也能為更加科學(xué)客觀的中國一二三線城市分級提供直接的統(tǒng)計依據(jù)。